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オストドのひとりごと。「お役所仕事・・・・・」 [不動産投資の話]

空飛ぶ食欲魔人ことオストドでございます。

本日もポンポコ腹親父の拙いブログへようこそ!

ご訪問賜っている皆様の諸願成就を御祈願させていただき、本日もスタートなのでございます。

さて、オストドは不動産投資でご飯を食べているのは、皆様ご承知だと思います。

現在、会社を二つ経営しているわけでございますが、多分、来年には最低1社持つことに

なりそうな・・・今日この頃。

数えてみますと、オストド個人と会社を合わせると、軽く1万数千平米の土地を所有しており、

せっせと固定資産税を納めております。(^_^.)

さて、皆様はご存じでしょうか?

まず、不動産を買うのに現金一括払いできる御仁は、相当なお金持ちか?倹約に勤しんだ方、

はたまた宝くじがあたったか・・・悪党くらいかではないでしょうか?

大半の方は、住宅ローンやアパート・マンションローン・事業ローンです。(^_^.)

オストドもとある銀行さんのとある支店からだけで、多分・・・・ヒトケタ後半億円くらいの借金を

せっせと、返してます。(^_^.)

ローンを組んで真っ先に払うのが、登記に関する費用です。

ローンの場合、抵当権を設定しますので、抵当権設定の印紙代が、1000万円あたり、4万円を

納めねばなりません。次に、固定資産取得税というものが、忘れた頃に「〇〇万円をいつまで・・・」と

丁寧?な口調ですが、慇懃無礼な通知書が送られてきます。これは、都道府県が課す税金です。

土地の代金は、皆様が通常買う代金(実勢価格や販売価格)のほか、相続路線価・不動産評価額

などがありますが、不動産評価額に基づいて計算されます。これも、借金してでも払わないと、

「消費者金融ローンのほうが、金利やすくないか?」と思いたくなる過怠税等が加算されます。

次にくるのが、固定資産税です。これは毎年1月1日現在所有されている方に課税されます。

因みに、土地には消費税は係りません。係るのは建物だけです。

これらだけでも大変な金額ですけど、司法書士費用や金融機関の担保事務手数料とかが

別途かかってきます。勿論、売買にあたっては、不動産会社の手数料もありますね。

例えば、1億円の中古物件を買った場合には、「物件価格x3%+6万円 消費税別」ですから、

330万4800円ふんだくられます。また、売る時も同じです。但し、不動産会社と売買する場合には、

この手数料は係りません。

さて、ここからが本題。オストドが今年買った土地は2か所になっています。

オストドにしてみれば、片方だけでも良かったのですが、オマケ扱いで買いました。

「仕方ねえなぁ~太陽光畑でも作るかぁ~固定資産税くらい稼ぐだろ・・・」と考えていた土地。

太陽光メーカーとの契約が終わったところ・・・・

「社長っ!あの土地売りませんかぁ~」とI社のKクン。

「はあ?売れるわけねえだろ・・担保入ってるもん!」

「実は・・・お役所から売ってくれないかと・・・」

「やだよ・・・・メンドーそれに銀行さんも黙ってないっしょ・・・・」

「そこをですね・・・トップから、うちのトップに電話があって・・・・」

「やだぁ~ とも言ってられねえかぁ~銀行に違約金聞いてみるよ・・・」

皆さんはご存じでしょうか?固定金利で借り入れを行い途中で一部返済するとしても、

違約金の支払いが必要なんです。

やはり・・・銀行さんは乗り気ではありません。

それはそうです。折角、融資(市場調達)してやったのだから、「断れ!」

「でもねえ~お役所相手に喧嘩売る?」

「そうですよねえ~社長はいいんですか?あそこは儲かる可能性が・・・・」

「仕方ないんじゃない・・・お役所に逆らうと碌なことないっしょ・・・・」

「ま・・・まさか・・・安値売却は・・・・」

「それはない!うちの営利企業だしね。本当は倍貰いたいけど・・・う~ん・・・・」

先日、お役所とお話をすると・・・・出てくるわ出てくる・・・・

お話では、課長1名だったはずが・・・・部長1名課長2名担当1名・・・・

「言いにくいんですけど・・・・抵当権外さなきゃいけないんで・・・」

「判ってます」

「ウチも・・・儲ける気は・・・ないんですけど・・・・ウチの売却代金の他1000万以上かかりますけど」

「いくらですか?」

「そう・・ですね。ウチの金額は帳簿価格でも良いとして・・ウン千万・・・」

「た・・・高い。もうちょっと・・」

因みにこれは法人だから出来るお話。個人の方は取得から売買までの期間により・・・

短期売買ですと、めちゃくちゃ高い税率がかけられます。でも、法人ですから、係りません。

さて・・・オマケがどうなるのか?

これは・・・もう・・・神様しか知らないお話なのでございます。

まあ、一言言わせていただければ、お役所に事前にご相談しているときに、一言言ってくれれば

こんな高い金額を口走らなくてよかったんです。これこそまさに・・・「お役所仕事」でございます。

それでは、皆様!またのお越しお待ち申し上げております。
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オストドのひとりごと。「お引渡し・・・・」 [ひとりごと]

空飛ぶ食欲魔人ことオストドでございます。

久しぶりの更新でございます。

本日もお見捨てにならず、ご来訪賜っている皆様の諸願成就を御祈願させていただき、

スタートなのでございます。

さて、昨日。新築で建てた貸店舗を無事、借主様へ鍵をお引渡ししました。

その前に内部をちょっと見にはいってみましたが、トイレはまだ下水配管のみ。

間仕切りも空調どころか、天井も照明もない。ヘタをすれば、「ここはでかい物置?」と

言われそうなもの。

これから、約1か月ちょっとをかけて、内装等が借主さんによって行われます。

オストドは外側のハコと駐車場等の設備を行っただけなのですが、

これだけでも・・・ウン億円。勿論、金融機関様からの借入。(^_^.)

地鎮祭・上棟式と終わり、今月初めの頃は、恒例の「お伊勢参り」の旅。

6日間の行程で導かれるままにあちらこちらへと、参拝三昧。

お留守番のメストド1号に言わせると、「喰うほうが目的なのでは?」という指摘もございますが、

ちゃんとお土産もウン万円の真珠のアクセサリーか、ミキモトのシャンプーなどなどを

毎回、ちゃんと買ってきます。理由は聞かないでください。(^_^.)

さて、オストドはもう次の物件を仕掛中で、今度は工場が先か物販店か?はたまた?

まあ、オストドのお仕事は不動産投資がメインでございますので、借りていただけるのなら、

何でもやりますけど・・・・・(^_^.)

先日、とあるメインバンクさんとお話をしておりますと・・・「えっ・・・」

何でも、その支店さんが法人向けに貸し出している資金の9%ほどをオストドが借りているそうで

「よく・・・貸すねえ~」とまるで他人行儀の発言。

まだ、貸していただけるそうでございますが・・・・

これでもまだ、メストド1号が与えられているノルマには程遠くいのでございますが・・・・

それでは、皆様!またのお越しお待ち申し上げております。
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オストドのひとりごと。「節税と脱税の違い・・・・」 [ひとりごと]

空飛ぶ食欲魔人ことオストドでございます。

本日もポンポコ腹親父の拙いブログへようこそ!

ご訪問賜っている皆様の諸願成就を御祈願させていただきまして、

本日もスタートなのでございます。

さて、あれは・・・数日前のことでございました。

それより、遡ること1月あまり前。草刈に精を出していたときのこと・・・・

「社長っ!税務調査っす・・・」とありがたくない?かどかさておき・・・・

「えっ・・・このタイミングでか?」

そうなのでございます。

オストドは現在進行形で貸店舗を建設中なので・・・・

「終わってからにしろよ・・・ったく」とほざきながらも草刈は続行。

「まあ・・・予定いや予想通りだな・・・」とぽつんとつぶやきました。

まあ、二日の予定が1日半だけで終わりましたし、修正申告も細かい分だけ・・・

結果はOK!

さて、本日のお話はここからでございます。

「節税と脱税」のお話をしましょう。

個人事業主に毛の生えた程度の方が良いも悪いも間違えるお話。

税務署の調査は、大体数年に一度。

つまり、この間はあくまでも自己申告。

どことは申せませんが、グレーゾーンも完全ブラックも真っ白と言い放つお方も見られます。

例えば、「会議費」と言う経費があります。

これは、会議費ですので、お酒は原則飲めません。また、参加者1名あたり5000円まで。

お酒は原則?と書きましたが、道交法に引っかからなければ、大丈夫なのかもしれませんが、

オストドは最近は飲まないので、関係ありません。

何よりも大切なのは、お仕事の話をしたかどうか?なのでございます。

お世話になっている不動産会社の担当との会食や社員や顧問との昼食を兼ねた打ち合わせも

ちゃんと会議費になります。

でも、気を付けなければいけないのは、公私混同です。ご家族だけでご飯を食べた。

仕事の仕くらいは、話をしたし、会議費でいいよね?

これはグレーゾーンなのでしょう・・・多分・・・(^_^.)

では、オストドの伊勢神宮参拝の旅はいかがでしょう?

まずは・・・交通費や宿泊費は経費となります。家族の分は、経費対象ではありません。

次に、お賽銭やお札の類は、雑費勘定で処理しておきます。

但し、ちゃんと事務所にそれなりの神棚があることが前提のお話。

ここまではちょっと・・グレーだけど、まあいいか・・・のお話。

現金商売をしている方は、売り上げを抜く方がいらっしゃいます。

因みに、オストドは現金で売り上げは貰いません。送金明細書が送られてきて、振込です。

でも、個人事業者でありとある大工さんは、お金に忙しい方。

ここには2千万円ほど修繕費を現金で払っているので、きっと・・・そちらも調査でしょう。

まあ、きちんと、売り上げを申告していれば済むお話ですが、失念する場合もあります。

「い・・いけねえ~売上あったんだ・・・」と後で気が付くケースでも、自主的に修正申告すれば

ペナルティーも軽く済みますが、懐にしまいたくなるのも、判らない話ではありません。

とある、会社の社長さんは、税務調査が来ないのをいいことに十年前に〇億円抜いたとか・・・・

これもバレると思います。多分・・・ですが・・・・(^_^.)

さて、ではどうすれば脱税なのか?節税なのか?

答えは簡単。きちんと説明がつき、領収書や請求書の類があるものは、悪くて経費否認か

「社長っ!半分は・・・償却にしてもらえませんか?」と税務署からお願いされるか・・・

「まあ・・・いいでしょう!スジ通っているんで・・・・」となるかです。

よく・・「デパートの領収書かき集めろ」とか、「何でもかんでも領収書もってこい!」では、

通るものも通らなくなるのだそうでございます。

何故なら、税務調査官は性悪説だからです。

因みに、収入印紙税ってご存知だと思います。

これ、領収書等に貼り忘れると、通常は3倍の過怠税を取られ、更にこれは罰金ですから、

勿論、経費不算入となります。

経費不算入となればどうなるのか?実は、会社が払っていいんです。

但し、会社のお金を使ってもいいけど、経費には認めないというものです。

これらには、交通違反の反則金(但し、役員のみ。)も含まれます。

役員は、24時間365日勤務とみなされるからです。

オストドの会社には、裏帳簿もヤミ献金もありません。

ありませんが、オストドの手元には、法人カードが・・・・(^_^.)

因みに、車の燃料費の仕訳は正確に言うと、ディーゼルの場合、軽油本体は車両燃料代

消費税と軽油取引税は、公租公課(租税)となるそうで、これもアウト!(^_^.)

それでは、皆様!またのお越しお待ちしております。
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オストドのひとりごと。「戯言・・・・・」 [ちょっとだけ・・まじめな話?]

空飛ぶ食欲魔人ことオストドでございます。

本日もポンポコ腹親父の拙いブログへようこそ!

ご訪問賜っている皆様が、熱中症にならない様に御祈願させていただき、

本日もスタートなのでございます。

さて、先日。オストド2回目の施主を務める地鎮祭が行われました。

今回は、トレセンで有名な所に貸店舗を建てるのでございます。

土地は元工場。何故か・・・ウル〇ルズの「明日が・・・・」のリズムが頭をよぎりました。

何故なら、取引相手は「外資系」売買契約書も日本語&英語が併記。

色々、紆余曲折はございましたが、ほぼ2か月遅れで着工。

古い建物を解体してみると・・・・「ひ・・・広い。広すぎる・・・・」

それもそのはず・・・・ウン千平米の土地を購入させていただいたのでございます。

それだけ広くなると、土地開発事業扱いとなり、開発許可申請に建築確認申請と

着工まで、「いやぁ~」と叫びたくなるくらいの書類の山。

せっせと社判を押し、実印を押しまくることになったのでございます。

今回、購入させていただいた土地は、二つ。

本当は一つだけで良かったのでございますが、オマケについてきてしまいました。(^_^.)

まあ、結果はオーライ。オマケにはオマケの使い道もあるのでございまして、

「現場事務所に使えば良いっしょ・・・タダで貸すから、雑草だけ除去してね。」と

半ば強制?でそこに現場事務所。

何故なら、建設予定地は、店舗以外は全て浸透アスファルト舗装にするのでございます。

駐車場だけでも軽く100台以上の広さ・・・・・

現場事務所は、場内に建てると邪魔なのでございます。

まあ・・・そちらは、いずれ・・・役場に貸すか、太陽光発電所でもいいわけでございます。

因みに、この地区も陽当たりは「くっそぉ~」と叫びたくなるくらいの陽当たりの良さ。

地鎮祭では、流れる汗が止まらなかったくらいなのでございます。

さて、ここからが・・・本題。

夏場のオストドは結構忙しいのでございます。

せっせと草刈に汗を流し、もう少しでくたばりそうになるくらいの植栽があるマンションでは、

肥料(ペット可マンション・・因みに最高3頭いらっしゃるところも・・・)と元は畑で土も良い・・・

おまけに陽当たり抜群なので、2週間で雑草だらけになってしまうのでございます。

ただ、今年は「どこの馬鹿だぁ~戯言ほざきやがって・・・・」とは、先日の草刈の時。

「社長ぉ~税務調査・・・・」「はあ?ふざけんな・・忙しいんだこっちは・・・」

実はオストドの会社。今、五期目。一度も税務調査を受けておりません。

通常は2~3年目までに、来られるのでございますが、オストドの会社は毎年赤字。

「そりゃあ~無理でしょう!そんなに物件買ったり、修繕してたら・・・・」とは、税理士の弁。

払わないで済む税金は払いたくありません。何故なら、固定資産税だけでも数百万円も

毎年、毟り取られているのでございます。せっせと納めても一括でど~んと納めても、

表彰状や感謝j状の類は来ません。まあ、とある市だけは別で、一括納税の場合、

およそ1%ちょっとお安くなるのでございます。

その他にも、物件を買うと登録免許税(評価額の4%?)と抵当権設定で一億円なら、

40万円も取られるのでございます。

その他にも、忘れた頃(取得後半年ちょと・・)で、物件取得税までふんだくられます。

その他にも契約時の印紙税も馬鹿になりません。

勿論、課税事業所なので、消費税も納めますし、取り返したりもするのでございます。

今年の夏は酷暑とか・・・

どうか、皆様もお身体にはご自愛ください。

オストドは・・・多分、大バトルをすることになりそうなので、討死だけはご免。

そうそう・・・もうひとつ。

「特定関係人」と言う言葉があるそうでございます。

零細企業ですと、社長の他に女性スタッフが居ても数名。中には一人・・・・・

そうなると、「特定関係者ではありませんか?」と聞かれることもあるそうでございます。

この特定関係者とは・・・・「コレ!」つまり・・・ゴニョゴニョの関係とか・・・

因みにオストドの会社は24時間365日録画&録音されております。

こんな発言が出たら・・・・・

でございます。 それでは、皆様!またのお越しお待ち申し上げております。
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オストドのひとりごと。「隣の芝生・・・・・」 [ひとりごと]

空飛ぶ食欲魔人ことオストドでございます。

本日もポンポコ腹親父の拙いブログへようこそ!

ご訪問賜っております皆様の諸願成就を御祈願させていただき、

本日もスタートなのでございます。

さて、本日のお話は「隣の芝生・・・・」

先日の金曜日。オストドの会社では、4棟目。初めての新築工事の地鎮祭でした。

土地を購入したのが、5月だったと記憶しておりますが、そこは市街化調整地域。

しかも、都市計画で雁字搦めになっております所で、しかもその敷地の広さは、

開発行為扱いなのでございまして、開発行為申請書と建築確認を併せて申請して、

ついでにリサイクル法yら、土壌汚染対策法やら、おまけに遺跡調査まで・・・・

まあ、無事に着工することが出来るのは、神様のおかげなのでございます。(^_^.)

今回は2つに分かれている土地を両方買ったので、片方をどうするのか?

今では草ぼうぼうになっているのでございます。

雑草と言う草はないそうでございますが、オストドにとって厄介なものには違いはなく、

梅雨があければ、また、週一のペースで草刈なんぞに出掛けねばなりません。

元々畑だった所ノマンション。陽当たりが良すぎるのか?肥料が良い(ペット可物件)せいか

グングン成長しくさってくれまして、タンポポなんぞ茎の直系は軽く20mm超え・・・

雑草が生えない様、お薬を散布しても・・・効果はほとんどありません。

面積で言えば、ご近所のお庭の数軒分の広さがあるのでございまして、

「いっそ・・・ドッグランでも作ろうかな?」とぼやきまで出る始末なのでございます。

「固まる砂で埋めてしまうか?それとも・・・人工芝か?」オストドの悩みはつきません。

それでは、またのお越しをお待ちしております。
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