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オストドのひとりごと。「踊る阿呆と躍らせるバカ」 [ひとりごと]

空飛ぶ食欲魔人ことオストドでございます。

趣味?と実益を兼ねて不動産賃貸の世界に入り、もう4年が過ぎました(^_^;)

あっ!ご挨拶がまだでございました。

本日もポンポコ腹(メストド1号はモウモウちゃんと読んでおりますが・・・(^_^;))おっさんの拙い

ブログへようこそご訪問賜りありがとうございます。

ご訪問賜っている皆様の心願成就とご健勝・ご多幸を心を込めて、御祈願させていただき、

本日もスタートなのでございます。

さて、本日のお話は「踊る阿呆と躍らせるバカ」

これは、踊りのおはなしではございません。その昔、オストドが藤〇流で日舞をやっていたのと

関係はありません。

踊る阿呆とは、投資に走る方々を指しており、躍らせるバカとは、それらを煽っている方々で

ございます。

例えば、投資にリスクがないわけはありません。

不動産投資はよく、「ローリスクでロングリターン」と言われますが、これはある意味正解で、

ある意味では、とんでもない誤解を生みやすいのでございます。

ころを鵜呑みにしている方は、良くて「任意売却」悪ければ「競売」最悪なのは、全財産処分しても

借金は残ることになります。

では、何故?この様なことが起きるのか?

それは、ちょっとした勘違いと気の緩みです。

ちょっとした勘違いとは、自分がお金持ちになってしまった錯覚に陥ることです。

何故なら、銀行口座にはそれなりの金額が送金されてくるからです。

送金されてきているお金からは、管理費は既に引かれているので、つい毎月の返済以外は、

使っていいと錯覚してしまいますが、購入から半年後には、莫大な固定資産取得税が来ますし、

固定資産税もやってきます。ついでに個人ならば、個人事業税も加わります。それ以外にも

退去されるとリフォーム費用(水廻りは10~15年で交換)も馬鹿にはならないのです。

もうひとつ言えば、AD。

誰ですか?「ED」の間違いだと仰る方は?

正確に言えば、「エージェントコミッション」つまり、広告料の名目で、0.5か月~1カ月。

中には、某レ〇〇〇ス物件なら、最高6か月くらい出さないと、入居者を付けてくれませんし、

勿論、入居者からも値下げ交渉やフリーレント交渉もありますので、資金計画は狂います。

オストドの会社では、地方なら入居率60%から70%。都市部で75%くらいで、資金計画を

立てています。

この他にも、「担B」(担当者ボーナス)も視野に入れておくと入居率が高まるのです。

メンテナンスも重要になります。

例えば、防犯カメラや鍵を最新型に変えるとかオートロックに宅配ボックス等の導入も欠かせません。

共用灯も球切れや光熱費削減のため、LED化もいいでしょう。

昔と違い、巷には賃貸不動産があふれているので、様々な戦略を立てねば、「踊る阿呆」になります。

次にお話するのが、「躍らせるバカ」。

これは様々です。

オストドも最初は「不動産投資」の本を読破し、様々なお話を聞いてきましたが、これこそ

「踊る阿呆」を生み出す「躍らせるバカ」です。

まあ、どんな投資でも、「売る」方は、リスクについて説明を省きます。

金融機関でも、担保はしっかりと取る(土地・建物・生命保険や金融資産)ので、自社リスクが

少ないので、バカみたいにお金を貸します。

現にオストドも金融機関開拓に訪れると、「なんぼ要りまっか?」という話もあれば、口座開設に

訪れたとある銀行さんでは、「フルでお貸ししますんで、コレ買いませんか?」とまで来ます。

「不動産はまだまだ値上がりする!」と煽るバカもいます。

でも、彼らはリスクを説明しないので、オストドは「踊らせるバカ」と呼んでいます。

まあ、一番酷いのは「不動産売買専門会社」とその営業マンでしょう。

彼らは難しい言葉を並べ立て、素人を騙します。無論、騙される方も悪いのですが・・・・

何しろ、狭い日本ですから、出回る不動産には限りがあります。

ですから、彼らは「何度でも売買しよう」と考えるわけです。

不動産売買の手数料は、物件価格x3%+6万円と消費税になります。

その他にマネージメント料を要求する悪徳不動産会社もあります。

気をつけなければいけないのは、買う・売る双方にこの手数料が如何なる場合にも係ります。

例え、破産寸前でも手数料は、ふんだくられるのです。

まあ、どんな投資でも投資仲介の会社が存在する以上、「往復手数料」は当たり前です。

もっとアクドイのは、オストドみたいな・・・ハイエナかもしれませんけど・・・・(^_^;)

それでは・・・また・・・次回。「オストド!物件を売ってみる」でお会いしたいと思います。
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