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オストドのためいき。「まだ・・・騙されるのか?」VOL2

空飛ぶ食欲魔人ことオストドでございます。

最近、「もうちょっとで当支店借入№1ですねえ~」と言われる。

不動産投資家ではなく・・・不動産貸付業(大家)です。

そんな、ポンポコ腹親父の拙いブログへようこそお越しくださいました。

お越し賜っている皆様の来年がよき年になります様、御祈願させていただき、

本日もスタートなのでございます。

さて、本日のお話は、「30年一括借り上げは信用できるのか?」でございます。

最初にお断り申し上げますが、あくまで「私感」であり、建設業者様の営業妨害を

するつもりでもありません。(営業妨害なら、会社名を上げますので・・・(^_^.) )

あくまでも、オストドの考えですので、不動産投資をされる方の属性などにより

変わります。

さて、CMでもお馴染みの30年一括借り上げ。

これは不動産投資を始める方にとって、本当にメリットだらけなのでしょうか?

ここでメリットとデメリットの検証をしてみましょう。

まずは、メリット編から・・・

1.ブランド力がある。

確かに、ブランド力は大きいですね。オストドの持っている建物で先日実際にあったのは、

11月25日に退去。11月30日に入居。現在満室運営中。

2.30年一括借り上げなので、客付(入居募集)はオーナーの知ったこっちゃない。

3.ど素人でも安心経営ができるかもしれない。等々

次にデメリットはなんでしょうか?

実は・・・とんでもない。ワナ?が・・・・・(^_^.)

30年一括借り上げと言われても実は信用してはいけないのでございます。(私感)

何故なら、「30年間一括してその賃料で借り上げる」とは謳っていません。

それに・・・借り上げ率も違います。

借り上げ率?賃料保証?と思われている方もいらっしゃるでしょう。

まず、賃料保証とは、文字通り、借り上げ賃料を保証します。と言う意味になります。

30年間最初の約定金額(実際に振り込まれる額)を保証はしてくれません。

30年間、同額保証してくれるのなら、万々歳ですが、そうではないのでございます。(^_^.)

新築して、借り上げがスタートして保証されるのは、実は・・・最初の2年間だけです。

ここで1回目の賃料交渉があるのです。

何故なら、2年間100%入居してくれれば、万々歳。ウインウインの関係になります。

まあ、強気に交渉するのもいいかもしてませんが、やめておくのが一番でしょう。

何故なら、「嫌なら個人経営に切り替えますか?」と言われるのが、オチです。

これが、2年毎に交渉と言う名のワナが仕組まれております。

これは・・・何故か?

日本はご存じのとおり、その国土は広くありません。

そのくせ・・・建設業者はゴマンと居るのです。賃料が下がれば生活が苦しくなる。

そうなれば、ローン返済も滞ることもあり得るでしょう。

そうなってくると・・・・「そろそろ・・・建て替えたほうが・・・儲かりますよ!」と

言ってくるのは、当たり前のお話。

因みに、建設会社は傘下にサブリース会社を持っているケースが多くあり、

“将来の見込み客を囲い込んでいる”のです。

仮に、「この客はここまでだな・・・」と思えば、「物件を売却して大きく勝負しましょう!」と

ほざいてくる営業マンもいることでしょう。

因みに本当に気を付けなければいけないことがあります。

それは・・・4年が経ったころかもしれません。

オストドも先日1通のお手紙をいただきました。

その内容は、「〇〇号室退去に伴い、約定どおり、1か月分の賃料減額ウンヌン・・・」

お判りになりますか?

契約書の隅っこに書いてあるんです。

まあ、彼らの言い分では、「退去後の清掃や設備点検などのメンテナンスや再募集期間」

この分として1か月差っ引きますとのことなんです。

更に、運よく次の入居者が決まっても、もう1か月分差っ引かれます。

これは、募集に際しての手数料ウンヌン・・・・

ここが問題なのです。

例えば、建設会社から来る新築案件は、平均年間4.8%(サブリース案件)が、関東の相場。

因みに、この会社は重量鉄骨造でしたので、法定耐用年数は34年間です。

耐用年数と一括借り上げ期間が違うのをお判りいただけますか?

こうなると、金融機関さんは、「サブリースが30年ですので、30年ローンでいかがです?」と

言われると思います。(融資希望者の資産背景や属性により変わります)

例えば、借入金利が1%とすると、返済は借入金額の3.86%くらいになります。

「約1%残るじゃん!」と考えられる方もいらっしゃるでしょう。

でも、その1%で、固定資産税や建物の損害保険料等のほぼ固定された維持費なども

支払いをしなければいけません。

ヘタをすれば、ほぼ・・・利益はありません。

また、全室一斉に退去されるリスクもあります。

こうなると・・2か月分のお家賃はいただけなくなる場合があるのです。

それだけではありません。金融機関さんへの返済もあります。

もしかしたら・・・固定資産税の支払い月かもしれません。

1回くらい耐えられても、この負の連鎖がやってくるのは、自然の原理なのか?

巧妙に仕組まれたワナかもしれません。(^_^.)

更に、30年一括の裏にもうひとつ含んでいることで、見落としがちなのは、

あくまでも建設した会社のメンテナンスを受けねばいけません。

まあ、この様な物件に手を出すには、潤沢な資金と土地を持っている人でないと

非常に苦しい。いや、持ち出し必至なのです。

また、家賃が全額自分のものにならない。「サブリース契約」が条件です。

例えば、入居者から支払われる家賃が、合計100万円だとすると、

大体、地方で75万円くらい。都内でいいとろ90万円が取り分となります。

また、共益費や礼金は全部持っていかれますし、敷金もサブリース会社fが保管です。

因みに、サブリース会社は敷金を納めてくれませんが、この会社がぶっ飛んだら、

大家にそのしわ寄せがやってくることになります。

先日、オストドの会社でお取引している保険代理店さんの営業マンがやってきました。

この営業マンは、オストドの保険会社(超大手)時代の先輩。

「なあ、XXちゃん。〇〇〇託って知っている?」

「ああ・・あの・・・30年一括っすか?やめておいた方が良いと思いますけど・・・」

「いやさ・・俺じゃないんだけど・・ご近所の・・・・」

「やめさせた方が良いと思いますよ・・・・」

実は、このご近所さん。土地持ちですけど・・・そこは、駅までバスか自転車。

しかも、どう考えても・・・お勧めできない場所に、悪名高いとある建設会社さんで

建て始めてしまったのです。

「あ~あ・・・年金になるところか、地獄しょっちゃったかも・・・・」

中古市場でも、その建設会社が建てたアパートは評判が悪いんです。

築10年も経っていたら・・・多分、土地値でも、まず引き取り手はいません。

運よく引き取り手が見つかっても・・・それは、サラリーマンでど素人の方が、

手数料欲しさの不動産会社に騙されていることもしばしば・・・・

まずは、外観は良いんですが、設備はまあまあ・・でも、壁が薄かったり、

いろいろ・・・あるそうです。(これ以上、詳しく書くと営業妨害ですんで・・・)(^_^.)

因みに、その物件が建っているちくの独立系の不動産屋さんは、客付はしません。

「AD」と呼ばれる。エージェントなんちゃら・・・つまり、広告料が吊り上るのを待ちます。

大体、3~6か月分(賃料ベース)で客付を開始しますが、まあ、普通のアパートでは

入居を断られるケースの方をご案内するんだそうですが・・・・・

次回は、金融機関さんから融資を受けるには・・・をお話したいと思います。

それでは、またのお越しお待ちしております。
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