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オストドのひとりごと。「わ~い!」 [ひとりごと]

空飛ぶ食欲魔人ことオストドでございます。

本日もポンポコ腹親父の拙いブログへようこそ!

ご訪問賜っている皆様の諸願成就を御祈願させていただき、

本日もスタートなのでございます。

さて、先週は色々と忙しかったオストド。

何しろ、先日竣工を終え、テナント様による内装工事も終わり、

プレ・オープンそして、グランドオープンを迎えた、貸店舗。

気になるのは、オープンセール初日の売り上げ。

早くも昼過ぎには、「売り上げが良いみたい。」とハウスメーカーの営業さんから、

メールが届きました。

まあ、オストドもプレオープンそしてグランドオープンもちょっとだけお邪魔。(^_^.)

プレオープンは、お役所の最終検査を兼ねたオープン。それでも、予想される売り上げを

大幅に超えたとか・・・・

その翌日のグランドオープンは、生憎の空模様だったので、心配して現地に着くと・・・・

「・・・・えっ!」

駐車場は既に満車。お隣のスーパーさんの駐車場もほぼ満車。

ちょっとだけでも、売り上げ貢献とばかりにお店に入ると・・・

「うわぁ~」と叫びたくなるほど

お会計まちの列が飛び込んできて・・・・・

一緒にお伺いした不動産会社の営業担当とも・・・・

「やったぁ~!」strong> 平日の生憎の雨模様ではございましたが、目標売上以上だったとか・・・・ 「末永く地元の皆様に愛されると良いなあ~」とお店を後にしました。 今度はどんな物件になるのか?現在進行形でお話をいただいているのは、 工場案件と有料老人ホーム案件。 実は今回の案件もそうですが、「棚からボタモチ案件」 お給料ゼロで使える優秀な営業マンのおかげなのでございます。 どちらが先に着工するのか?今から楽しみなオストドなのでございます。(*^。^*) それでは、皆様!またのお越しお待ちしております。
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オストドのひとりごと「もう1日早くしてくれればいいのに・・・・」 [ひとりごと]

空飛ぶ食欲魔人ことオストドでございます。

本日もポンポコ腹親父の拙いブログへようこそ!

ご訪問いただいている皆様の諸願成就を御祈願させていただきまして

本日もスタートなのでございます。

本日のお話は「もう1日・・・・」

これは、オストドにとってたかが1日。されどそれは365日になるお話なのでございます。

オストドの経営する会社は今の所・・・・ふたつ。

一つの会社が不動産貸付業で、もう一つは管理や修繕・リースを行う会社。

夏が過ぎ、秋が来ると・・・・「臨戦モード」発令。

何しろ、決算が終わればまた決算が待っているのでございます。

特に後半に控える会社の決算は、11月30日。

年末・年始だのクリスマスだの、忘年会だのと言っていられず、申告期限&納税は、

1月末がタイムリミット。

1年間の汗と涙(但し、オストドではなく・・・多分・・・)と放漫経営等々のツケを払います。

例えば、11月30日までに使ったけど、まだお支払日になっていないカード利用分や

業者に依頼して、請求書は受け取ったけど、支払は来月のものまで・・・・

これらは、「未払い金」のジャンルにぶち込ませていただき・・・・

回収していない売り上げは、未収入金で上げておかないと、

「げっ!税務調査!」strong>の際、 税務署のご担当者様にねっちらほっちらやられることがあるので、ございます。 そこへありがたいはずの固定資産取得税の通知。 「ゲッ・・・1日ずれている。」 つまり、発行された日にちは12月1日。オストドの欲しかったのは、11月30日付。 お判りになりますかどうかは判りませんが・・・・ 11月末発行なら、「未払公租公課」となり、経費処理ができましたが・・・・・ 12月1日付ですと・・来年の11月30日に発行されたものと同じ、来期分での処理。 「あんにゃろ~やりやがった」と ほざきたくなるのは、誰でも同じ。 「はあ~出来れば、入れたかったなぁ~」と・・・ウン十数万円の納税通知をみて、ため息。 ところで、皆様は固定資産取得税ってご存知でしょうか? これは、固定資産(土地や建物)を購入した場合に一度だけ係ります。 計算方法は、固定資産評価額合計額x1/2x3%くらいで、100円未満を切り捨てた額。 これを都道府県に納めることになります。 オストドも一体いくら税金を納めてきたのか?考えるのは止めにします。(^_^.) ただ・・・お忙しいのは判りますけど、5月に買ったのに・・・・ 「今かよぉ~」と 怒鳴りたくなるオストドなのでございます。 それでは、皆様!またのお越しお待ちしております。
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オストドのためいき。「まだ・・・騙されるのか?」VOL1 [不動産投資の話]

空飛ぶ不動産屋・・じゃなかった。空飛ぶ食欲魔人ことオストドでございます。

本日もポンポコ腹の大家のおっさんのブログへようこそ!

ご訪問賜っている皆様の諸願成就を御祈願させていただきまして、

本日もスタートなのでございます。

さて、不動産貸付業(つまり、大家さんです。)を営みだして、もう5年を軽く超えました。

最初は個人で、「お父様(故人)に言われたので・・・」始めましたが・・・・

「ストレスもなく・・・やりたいようにやれる!」と会社(一応・・・株式会社です。)を始め、

先月末には、5期が終了しました。

この間は色々なことがありました。

地元の地銀さんに口座を開設に行ったら、「社長!これ買いませんか?」と当時の支店長。

本人は気づいてませんでしたが、個人で所有している物件は、表面上、「無借金」。

お父様の土地をふんだくり、(ちゃんと・・・賃貸借契約は結んで・・・(^_^.) )

お父様が不動産売却で得たお金をこれまた・・・ふんだくり。(ちゃんと・・金銭消費貸借!(^_^.) )

某、Sハウスのシャー〇〇〇ブランドのそれなりのものを建て・・・・(驚異の入居率95%超え)

「ふんふん・・・これで生活は困らん!」と個人事務所を法人化したのでございます。

法人化すると・・・法人の口座が必要です。

オストドの会社は、将来の事業展開も考えて・・・・ウンチャラホールデイングス。

一番・・・あやしい名前です。

でも、個人の資産(表面上ですね・・・・相続で完全に自分のモノ(^_^.) )で毎月、売上から

せっせと積立をしているので、某メガバンク某支店さんが、出来立ての会社の口座を

開設してくれました。

因みに、オストドが開設以来をして断られた金融機関さんはありません・・・・(^_^.)

そのおかげで、今、メーンバンクとなっている地銀さんなども次々と口座オープン。

さて、法人になって何を始めたのか?

実は、金融機関さんのお持込物件を買いました。

「社長~これ買いません?」と支店長さん。

まあ、おまけのお話ですが、この時の担当さんは、オストドと同じ町会出身。

多分、昔々その昔・・・・一発くらいひっぱたいたことがあるはずの人。

このお持込物件は、〝競売案件”だったやつ。

最初の所有者さん。税金滞納で差し押さえられた物件。

それをとある・・・市街化調整専門のはずの不動産会社さんが落札。所有物件。

表面上、値切れませんでしたが、実際は超お得に買わせていただきました。

「そうさな・・土地と建物7対3でどう?」

「反対の3対7なら買いますけど・・・・」

実はこれ!ただのマンションでもアパートでもなく、売上の一部が消費税課税物件。

つまり、住宅と事務所とテナントの複合物件。

お判りになりますか?

物件価格=土地(非課税)+建物(消費税込)の価格。

更に、土地は減価償却できませんが、建物は減価償却。つまり、税金が安くなる。

おまけに、建物を高く買うと、消費税還付が受けられるのです。

もうお判りでしょうか・・・・

不動産会社が売主=仲介手数料タダ。(仮に1億円の物件ですと、306万円+税がタダ!)

消費税もそれなりに還付をうけましたので、ウン百万円の利益が確定。

また、減価償却も大きくなるので、節税効果は約1000万円くらい。

どうです?

管理は信頼のある不動産会社さんにお願いすることにしました。

入居率はおよそ95%くらいです。(*^。^*)

「さ~て・・・次は?」

そう思っていましたら、お父様が他界。

親不孝者で・・・「ささっとくたばれ!」と思っていたのに、不思議です。

何故だか、涙が止まりませんでした。(^_^.)

それから、相続ではなくて争族状態に・・・・

後妻VS特別養子の世にも恐ろしく、醜い争いがスタートです。

先方(後妻サイド)は、弁護士と税理士と名乗る「エセ税理士」が出てきました。

弁護士が持ってきた「財産一覧」を見ると、やっぱりやってました。

「出るところに出て決着つけてもいいけどね・・・・」

時間切れ寸前(相続税は死亡後10か月以内に納めます。)で、決着。

オストドはそれなりに・・・貰い。入ってきたキャッシュはほとんど全部相続税です。(^_^.)

相続した株券は、売りとばし(オストドが持っていると怖いらしいので、言い値で買ってくれました。)

またもや、国税と市県民税をそれなりに納めました。

手元に残ったのは、借金がチャラになった建物と土地。そして数千万円。

不思議な事にオストドは見ないフリをしていて、お父様の背中を見ていたみたいです。

「社員がちゃんとした生活を送れる様にしないと・・・・」

”争族”を終わらせ、親戚縁者一同と縁を切りました。何故なら、お金の魔力は想像を絶します。

特別養子=赤の他人・どこかの馬の骨がたくさんの財産を貰い、血のつながりのある

親戚縁者は一銭ももらえない。面白いわけがありません。

そこで、絶縁させていただきました。(一部の方とはおつきあいしておりますが・・・)

「さてと・・・親父がくれた金。増やすかぁ~」と次ぐのハイエナ作戦です。

因みに、不動産投資の世界は、敗者はとことん毟り取られ、一部だけが生き残る。

こんな世界なのです。

例えば、不動産会社さん。

売る時も買うときも「仲介手数料」を毟り取ります。

往復ビンタと言いますが、売主買主双方から、物件価格x3%+6万円の消費税を徴収します。

金融機関さんも「晴れた時には傘(お金)を貸すが、どしゃぶりには取り上げます。」

競売には手を出すとメンドーなので、任意売却が、オストドの狙い目です。

オストドのポリシーは「1棟年間10万円の純益を最低確保」です。

また、些少ですが、国境なき医師団にも1棟あたり月額3千円の寄付を行っています。

つまり、自分の利益だけ追及せず、社会貢献の一環です。

でも、感心していただく必要はないのです。これは金利交渉の際の「武器」だからです。

次の獲物は決まりました。相当弱っているみたいです。

もう、競売目前。これを逃す手はありません。

無事に手に入れることが出来ました。

皆様は、登記簿謄本をご存じでしょうか?

すべての物語がこれらに記載されているのです。

この土地がどうしたこうした・・・建物がどうしたこうした・・・

ここに記載されているのは、どのくらいの金利で、以前の所有者が買ったり、建てたか・・・・

全部、記載されているのです。

不動産の世界はそんなに儲かる世界ではありません。

大体、投資額の4~7%くらいが良いところだと思います。

最近、金融機関さんが、ため息をひとつ。

これは・・・次回以降にさせていただきましょう。

次回は、30年一括借り上げは信じられるのか?をお送りいたします。

それでは、またのお越しお待ち申し上げております。
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オストドのためいき。「まだ・・・騙されるのか?」VOL2

空飛ぶ食欲魔人ことオストドでございます。

最近、「もうちょっとで当支店借入№1ですねえ~」と言われる。

不動産投資家ではなく・・・不動産貸付業(大家)です。

そんな、ポンポコ腹親父の拙いブログへようこそお越しくださいました。

お越し賜っている皆様の来年がよき年になります様、御祈願させていただき、

本日もスタートなのでございます。

さて、本日のお話は、「30年一括借り上げは信用できるのか?」でございます。

最初にお断り申し上げますが、あくまで「私感」であり、建設業者様の営業妨害を

するつもりでもありません。(営業妨害なら、会社名を上げますので・・・(^_^.) )

あくまでも、オストドの考えですので、不動産投資をされる方の属性などにより

変わります。

さて、CMでもお馴染みの30年一括借り上げ。

これは不動産投資を始める方にとって、本当にメリットだらけなのでしょうか?

ここでメリットとデメリットの検証をしてみましょう。

まずは、メリット編から・・・

1.ブランド力がある。

確かに、ブランド力は大きいですね。オストドの持っている建物で先日実際にあったのは、

11月25日に退去。11月30日に入居。現在満室運営中。

2.30年一括借り上げなので、客付(入居募集)はオーナーの知ったこっちゃない。

3.ど素人でも安心経営ができるかもしれない。等々

次にデメリットはなんでしょうか?

実は・・・とんでもない。ワナ?が・・・・・(^_^.)

30年一括借り上げと言われても実は信用してはいけないのでございます。(私感)

何故なら、「30年間一括してその賃料で借り上げる」とは謳っていません。

それに・・・借り上げ率も違います。

借り上げ率?賃料保証?と思われている方もいらっしゃるでしょう。

まず、賃料保証とは、文字通り、借り上げ賃料を保証します。と言う意味になります。

30年間最初の約定金額(実際に振り込まれる額)を保証はしてくれません。

30年間、同額保証してくれるのなら、万々歳ですが、そうではないのでございます。(^_^.)

新築して、借り上げがスタートして保証されるのは、実は・・・最初の2年間だけです。

ここで1回目の賃料交渉があるのです。

何故なら、2年間100%入居してくれれば、万々歳。ウインウインの関係になります。

まあ、強気に交渉するのもいいかもしてませんが、やめておくのが一番でしょう。

何故なら、「嫌なら個人経営に切り替えますか?」と言われるのが、オチです。

これが、2年毎に交渉と言う名のワナが仕組まれております。

これは・・・何故か?

日本はご存じのとおり、その国土は広くありません。

そのくせ・・・建設業者はゴマンと居るのです。賃料が下がれば生活が苦しくなる。

そうなれば、ローン返済も滞ることもあり得るでしょう。

そうなってくると・・・・「そろそろ・・・建て替えたほうが・・・儲かりますよ!」と

言ってくるのは、当たり前のお話。

因みに、建設会社は傘下にサブリース会社を持っているケースが多くあり、

“将来の見込み客を囲い込んでいる”のです。

仮に、「この客はここまでだな・・・」と思えば、「物件を売却して大きく勝負しましょう!」と

ほざいてくる営業マンもいることでしょう。

因みに本当に気を付けなければいけないことがあります。

それは・・・4年が経ったころかもしれません。

オストドも先日1通のお手紙をいただきました。

その内容は、「〇〇号室退去に伴い、約定どおり、1か月分の賃料減額ウンヌン・・・」

お判りになりますか?

契約書の隅っこに書いてあるんです。

まあ、彼らの言い分では、「退去後の清掃や設備点検などのメンテナンスや再募集期間」

この分として1か月差っ引きますとのことなんです。

更に、運よく次の入居者が決まっても、もう1か月分差っ引かれます。

これは、募集に際しての手数料ウンヌン・・・・

ここが問題なのです。

例えば、建設会社から来る新築案件は、平均年間4.8%(サブリース案件)が、関東の相場。

因みに、この会社は重量鉄骨造でしたので、法定耐用年数は34年間です。

耐用年数と一括借り上げ期間が違うのをお判りいただけますか?

こうなると、金融機関さんは、「サブリースが30年ですので、30年ローンでいかがです?」と

言われると思います。(融資希望者の資産背景や属性により変わります)

例えば、借入金利が1%とすると、返済は借入金額の3.86%くらいになります。

「約1%残るじゃん!」と考えられる方もいらっしゃるでしょう。

でも、その1%で、固定資産税や建物の損害保険料等のほぼ固定された維持費なども

支払いをしなければいけません。

ヘタをすれば、ほぼ・・・利益はありません。

また、全室一斉に退去されるリスクもあります。

こうなると・・2か月分のお家賃はいただけなくなる場合があるのです。

それだけではありません。金融機関さんへの返済もあります。

もしかしたら・・・固定資産税の支払い月かもしれません。

1回くらい耐えられても、この負の連鎖がやってくるのは、自然の原理なのか?

巧妙に仕組まれたワナかもしれません。(^_^.)

更に、30年一括の裏にもうひとつ含んでいることで、見落としがちなのは、

あくまでも建設した会社のメンテナンスを受けねばいけません。

まあ、この様な物件に手を出すには、潤沢な資金と土地を持っている人でないと

非常に苦しい。いや、持ち出し必至なのです。

また、家賃が全額自分のものにならない。「サブリース契約」が条件です。

例えば、入居者から支払われる家賃が、合計100万円だとすると、

大体、地方で75万円くらい。都内でいいとろ90万円が取り分となります。

また、共益費や礼金は全部持っていかれますし、敷金もサブリース会社fが保管です。

因みに、サブリース会社は敷金を納めてくれませんが、この会社がぶっ飛んだら、

大家にそのしわ寄せがやってくることになります。

先日、オストドの会社でお取引している保険代理店さんの営業マンがやってきました。

この営業マンは、オストドの保険会社(超大手)時代の先輩。

「なあ、XXちゃん。〇〇〇託って知っている?」

「ああ・・あの・・・30年一括っすか?やめておいた方が良いと思いますけど・・・」

「いやさ・・俺じゃないんだけど・・ご近所の・・・・」

「やめさせた方が良いと思いますよ・・・・」

実は、このご近所さん。土地持ちですけど・・・そこは、駅までバスか自転車。

しかも、どう考えても・・・お勧めできない場所に、悪名高いとある建設会社さんで

建て始めてしまったのです。

「あ~あ・・・年金になるところか、地獄しょっちゃったかも・・・・」

中古市場でも、その建設会社が建てたアパートは評判が悪いんです。

築10年も経っていたら・・・多分、土地値でも、まず引き取り手はいません。

運よく引き取り手が見つかっても・・・それは、サラリーマンでど素人の方が、

手数料欲しさの不動産会社に騙されていることもしばしば・・・・

まずは、外観は良いんですが、設備はまあまあ・・でも、壁が薄かったり、

いろいろ・・・あるそうです。(これ以上、詳しく書くと営業妨害ですんで・・・)(^_^.)

因みに、その物件が建っているちくの独立系の不動産屋さんは、客付はしません。

「AD」と呼ばれる。エージェントなんちゃら・・・つまり、広告料が吊り上るのを待ちます。

大体、3~6か月分(賃料ベース)で客付を開始しますが、まあ、普通のアパートでは

入居を断られるケースの方をご案内するんだそうですが・・・・・

次回は、金融機関さんから融資を受けるには・・・をお話したいと思います。

それでは、またのお越しお待ちしております。
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オストドのひとりごと。「遊休地で太陽光発電はじめます。」 [ひとりごと]

空飛ぶ食欲魔人ことオストドでございます。

本日もポンポコ腹大家の拙いブログへようこそ!

ご訪問賜っている皆様の諸願成就を御祈願させていただきまして、

本日もスタートなのでございます。

さて、本日はクリスマスイブ。クリスマスプレゼントのご用意は終わりましたか?

オストドもそれなりのお品を慌てて、金曜日にネット注文。無事、昨日届いたので、

そのままお渡しいたしました。(^_^.)

どちらのご主人様も奥様の誕生日や結婚記念日、クリスマスプレゼントはお忘れなく!

では、本日のお話。

オストドは今年の春ごろ、約、7千数百平米の土地を買いました。

本当に欲しかったのは、そのうちの5千数百平米だったのですが、

「一括でないと・・・ダメ!」とのことらしく、仕方がないので、オマケとして取り扱っている土地。

これだけで、1千数百平米の広さがあります。

固定資産税も結構かかるのでございます。

「じゃあ!売ればいいじゃん!」と考えられる方もいらっしゃるでしょうが・・・・

二重担保設定になっているので、違約金を払わない限り、売れません。

自治体kらも「売却してくれませんかね~」と言われたほどの土地。

持っていれば多分、仕入れ価格を下回ることはありません。

何故なら、そこは商業指定地域の国道バイパス隣接地。

「無理しての売却はいらないか・・・・」と判断されるわけです。

そうなると・・・「せめて、固定資産税と固定資産取得税と利息分くらい稼げないかな?」と

考えるのは、経営者のあさましき根性。

そこで、法人としては、2か所既に発電している業者さんに・・・・

「何とかなるかね?」と持ちかけたところ・・・・・

「おっ!それなり・・・・」

そこでまずは、電力会社に連系申請。

無事に「繋いでやるから、そうさな・・・これだけ払え!」と納付書をいただきました。

現在は、固定買取価格を確定させるために、経産省に申請中。

これも、3月末までには、認可されるので・・・・・

「あっ!事業計画・・・・忘れてたぁ~」と

普段なら、もうすっかりお正月モードに入るところでございますが・・・・

「社長ぉ~じ・ぎよ・う・け・い・か・く・・・・」と銀行さん。

「判ってるよぉ~出せばいいんでしょ・・・・」

「あと・・・他の物件ノレントロール最新と決算書!」

「はいはい・・・・鋭意努力するけど・・・間に合うかしらん」

「はあ?」

「いやさ・・・俺・・・また、バリ島に行くんだよね・・・」

「その前にもらえますかね・・・・」

「決算書はどうかな・・・・」

そうなのでございます。

決算書はオストドが作成しているwけでなく、税理士さんが作成してくるもの。

「間に合えばいいけどな・・・」そう言いながら、事業計画づくりをしなければなりません。

やれ、どのくらいの日射量があってとか、キャッシュフローはどのくらいだとか・・・・

それが一段落する頃には、次の物件が始まりそうな気がする。

そんなオストドの年末進行なのでございます。

それでは、皆様!またのお越しお待ちしております。
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オストドのためいき。「よせばいいのにぃ~」 [ひとりごと]

空飛ぶ食欲魔人ことオストドでございます。

本日もポンポコ腹の大家の拙いブログへようこそ!

ご訪問賜っている皆様の諸願成就を御祈願させていただき、

本日もスタートなのでございます。

さて、今回のお話は、「よせばいいのにぃ~」でございます。

オストドの所有するマンションやアパートの敷地には、

実は・・・・防犯カメラが仕掛けてある。

「きっと・・ダミーだよな・・・これ!」と思われているのか知りませんが、

本物なんでございます。

と・・・ある建物では、駐車場での悪戯が3件。駐輪場からの自転車窃盗が一件。

ちゃんと・・・映っています。

「へえ~夜でもちゃんと・・映るんだぁ~」と素直な感想。

まあ、他人の敷地に無断侵入すると・・・どうなるのか?

ちゃ~んと・・・警察にお届けいただければ、映像は公開されることになります。

警察は映像だけ持って帰りますけど、犯人の検挙は出来たのでしょうか?

まあ、犯人は煮るなり、焼くなり・・・何だったら、強制労働でも何でもいいのでございます。

「よせばいいのに・・・はあ~」とため息をひとつ・・・・

また、別の物件でもあったのでございます。

「くそ忙しいんだから・・他所でやれ・・ばか・・・・」と思わず一言。

まあ、現在捜査中ですので、詳しく書けませんが、

「馬鹿な犯人だわ・・・」と某警察の方。

しっかりと証拠映像が残っているのでございます。

ここで一言。「え~犯人に告ぐ!捕まる前に自首したほうがいいんでないかい・・・」

そうそう・・・最近、近くのアパートで空き巣騒動があったらしいのでございますが、

こちらの物件は1階・2階ともシャッター付。

「まあ・・・ここは心配なさそうだけどね・・・」とか・・・・

アパートなどでお一人暮らしをされている皆様!

空き巣は居直り強盗になる可能性もございます。

今年もあと・・わずか・・・

どうか、皆様!もう一度・・・玄関の戸締り、雨戸やシャッターを閉めてください。

そう言えば…某警備会社の方が言ってました。

とある県とある市の2階建てのアパートで・・・ある夏。

2階の部屋に住むA子さんが、窓を開けて寝ていたら・・・性的被害にあわれたとか・・・・

このアパート。実はその警備会社さんが、防犯カメラの導入をお勧めしていたそうですが、

「そんな予算あるかい!」と大家さんにに断られたとか・・・・

それでは、皆様!本年も残りわずか・・・頑張ってまいりましょう!

では、またのお越しおまちしております。
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