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オストドのひとりごと。「大丈夫かな?」 [不動産投資の話]

空飛ぶ食欲魔人ことオストドでございます。

本日もポンポコ腹親父の拙いブログへようこそ!

ご訪問賜っている皆様の諸願成就とご多幸、ご健勝を御祈願いたしまして、

本日もスタートなのでございます。

さて、先週の金曜日。無事決済を終了して、関東地方のとある所に、

農業を営んでいる兼業さんから、物件を買わせていただきました。

資料を取り寄せたとき、内心はさておき・・・・「なんだこれ!」が正直な印象。

某公庫融資付き物件だったので、建物も土地もそれなりだったのでございまして、

一回拝見して、速攻買付を入れました。

お値段は積算価格です。つまり、売り希望額よりはお安くなる。

近隣で言えば、中古の戸建て2軒は買っても、まだ余る額を、指値。

オストドの前にサラリーマンの方が、買付をいれていらっしゃったのですが、

あえなく撃沈。(サラリーマン兼業さんでは、少々無理がある金額です。-属性次第ー)

さて、実はこの物件。もうすぐ競売にかけられる寸前の言わば、任売。

任売とは最後の抵抗。(競売では安く買い叩かれることもあります。)

この売主さん。公租公課つまり、税金を滞納(固定資産税などと思われます。)

従って、差し押さえを喰らってしまっていたのです。

おかげで、土地は評価の半値以下。近隣宅地価格の1/3以下で、その代り

建物は少々お高く(減価償却できるので、構わないわけで・・・)買わせていただきました。

ここで、これから始めようとする「兼業さん」にご忠告させていただきますと・・・・

「最初の一年は、入ってきた家賃に手を付けるな!」です。

確かに、毎月。給料いや給料以上のお金が、口座に入ってきます。

そこから、銀行に元利均等で返済しても、まだ余っているわけですが・・・・

ここからが落とし穴。

忘れた頃にやってくるのが、固定資産取得税。

これは、自分が住むためではなく、(自宅併用なら・・・?)あくまでも、事業用。

そうなると、新築ではなく中古(登記上)扱いですと、減税の恩恵はまずないので、

固定資産評価額という勝手に判断された評価額(売主さんからコピーをもらってください)

それの大体、2%くらい(20/1000)くらい持って行かれます。

オストドで言うと、今回の購入で4か月分の家賃が消えます。(-_-)/~~~ピシー!ピシー!

それから、固定資産税が1/1時点での所有者にかかります。

これも、悪しき慣習で、本来なら払う必要がないのですが、(物件価格上乗せ処理です。)

例えば、3/1に引き渡しを受けると、365日から経過分を引きますので、306/365を

売主さんに差し上げます。(あくまでも、納税者は1/1時点所有者です。)

それから、様々な管理諸費などもかかりますし、個人なら個人事業税とかも払うことになり

「一体いくら払えばいいんだぁ~」と叫びたくなるくらい出ていきます。

残るのは(初年度は間違いなく赤字決算です。表面上ですが・・・(-_-;) )

それから、気を付けなければいけないのが、敷金。

これは入居者さんからの預り金です。関西方式(金銭授受なしで義務だけを負う)だと、

これに充当する額は、いずれ返すお金ですので、定期預金(1か月がおすすめ)にでも、

預けておかねば、「お金にルーズな奴!」と金融機関さんに判断されかねません。

上手く、売主さんから奪取できても同じ。兼業さんのお金ではないので、定期預金へ。

まだまだあります。

修繕準備金です。

修繕(リフォームやリノベーション含む)は、金融機関さんは持ち主の属性を見ます。

これらは、自動積立で2本立てで運用したほうが、金融機関さんの融資もひっぱれる

可能性があります。(通常、リフォーム融資は10年です。)

そうなると・・・手残りはどのくらい?

そう、問題がそこなのです。

金融機関さんの金利が勝負です。

某S銀行さんは、法人は相手にせず、個人融資ですが、アパロンで4.5%とか・・・

口がアングリです。(営業妨害ではありません。事実です。)

これでは、表面利回り10%以上でないと、非常に厳しいと思います。

それらは次回にでも書きたいとおもいますが・・・・

ハッキリ書いておきましょう。

融資金額1億円。融資期間30年 元利均等 固定5年 金利4.5%。表面10%利回り。

手元に入ってくるお金。1億円x10%=1000万。

管理諸費はおよそ15%かかりますので、手残り850万。

返済金額は、月々506,685円 360回 で計算すると・・・・

うわぁ~返済総額は、18240万6711円。つまり、借入に対する総利息は、82.4%超え

この時点で、手残り241万9780円。

でも、これは全額が減価償却できた話。

土地は減価償却しない。つまり・・・土地価格が高いとそれだけ経費が認められない。

更に、固定資産税・個人事業税・消費税などなどの税金を払い・・・・

おまけに、未払い家賃が発生すると・・・・・うわっ!

持ち出しとなります。(法人化しても赤字でも税金取られます・・・・(-_-;) )

だ・か・ら・・・・一年は様子をみなければなりません。

兼業さんは本を読み、セミナーに参加され・・・(良いことしか書いてないし、言いませんが)

それで、不動産の罠に落ちていくのです。

投資=借金ならば、なおさら注意してください。

そうでないと・・・・・

待つのは、ハイエナが群がる。地獄です。

オストド。ある不動産会社(実名はあげられませんが・・・)の担当者にインタビューしたところ、

「儲かろうが、損しようが関係ないっす!何せ、売買で2重に手数料取れますから・・・」

そうです。買うときも売るときも、手数料を支払わねばいけないのです。

だ・か・ら・・・金利交渉は、融資交渉とともに大事な作業。

オストドみたいに厚かましい(名前が厚かましさを物語っているので・・・)と、

「今・・・いくら?」

「・・・・%(パーと言います。)」

「いいよ・・・別のところに・・・・」

「ど・・どのくらい・・・・」

「出来る範囲は・?」

どんどん下がっていきます。

今回の金利は明らかにできませんが、某メガバンク法人担当部署に居たメストド1号も

「うっそぉ~よくやった!」というくらいの金利を引っ張ってきました。

あっ・・・・・

一言忘れてました。

見慣れないお金が口座に入ってくると・・・・

気は大きくなる。(ブランド狂いが居ると・・・怖い!)

どうか、気をつけてください。

オストドもハイエナさんたちとお待ちじゃなかった。これから、参加される

兼業さんの成功(いや・・・内心は失敗?)を心よりお祈り(どっち?)申し上げます。

皆様のまたのお越しお待ち申し上げております。

オストドのためいき。「ちょっと・・・考えれば判る・・・ハズ」 [不動産投資の話]

空飛ぶ大家じゃなかった。空飛ぶ食欲魔人ことオストドでございます。

本日もポンポコお腹をさすっているオヤジの拙いブログへようこそ!

本日もご訪問賜っている皆様の諸願成就とご多幸に家内安全その他モロモロ・・・・

ぜ~んぶひっくるめて御祈願させていただきましてスタートなのでございます。

さて、本日のお話はずばり・・・不動産投資のお話。

まず、皆様に覚えていただきたいことはひとつ。

「どんな世界でも売買時には手数料と消費税が係るという点」

例えば、オストドが現在生業としている不動産賃貸業でみると・・・・

例えば、総額一億円(消費税込)となっている場合には、購入時にナント・・・・

306万円の手数料(3%+6万円 上限)と消費税が、現行税率だと224800円。

これを仲介した不動産屋さんに払います。

その物件をまた・・・一億円で売ると・・・・また同額の手数料がかかります。

介在する不動産屋さんが1社(売主側・買主側同一不動産会社)の場合、

それぞれから手数料を貰うので、「往復ビンタ」とオストドは呼んでいます。

ですから、町の中にあるオンボロ不動産屋が潰れない理由はココにあります。

年間1億円の売買をやれば、612万円と預かり消費税は449600円。

もっとも・・・消費税をちゃんと納めているのか?定かではありません。ね。(^_^;)

さて、よく・・・「儲かりそうだから不動産投資をしたい!」という相談を受けます。

オストドは開口一番「やめておけ!」とだけ言います。

何故なら、綿密な計算をしているとは思えないからです。

現にオストドの会社が購入して保有している物件は、すべて・・・〇売物件。

一番最初に買わせていただいたのは、差し押さえ&競売物件。

今年になって買わせていただいたのは、任売(限りなく・・競売寸前物件)。

こちらも差し押さえられていたのです。

その秘密は・・・・“固定資産税等未払い”によるもの。

マイホームをお持ちの方はお分かりですね?

そう・・・毎年ふんだくられる税金を払いきれなかったのです。

それは・・・なぜか?

一言で言えば・・・計算が甘いからなのです。

不動産投資初心者さんは、”表”しかみません。ついでにハウツー本で成功事例を読む。

これが・・・曲者なんです。

不動産投資家ほど信じてはいけません。オストドの場合、投資ではなく、保有して稼ぐ。

投資家は安く仕入れ、高く売り利ざやを稼ぐ。まあ、簡単に言えばこうなります。

ですから、不動産投資家の書くことは・・・こうすれば成功する。(但し・・・著者が・・・)だけ。

ここに物件価格1億円。RC造築17年物。固定資産税H27年度課税額45万円表面10%の

物件があるとしましょう。

あこぎでない金融機関の融資期間は、プロパーローン(オストドはアパロンではないので)で、

法定耐用年数47年-経過年数なので、30年のローンが可能です。

30年で年間10%ですから、約300%の収入と考える人が多いはず。

じつはそんなに甘いものではありません。

オストドの場合、入居率(満室から想定空室率を引いたモノ)を70~80%で設定しています。

次に、諸経費率。大体10~20%と言われますが、固定資産税額をみてください。

今年は45万円。つまり4.5%を占めています。(45万÷1000万)

RC造は特にこの諸経費率は高いのです。

あまり詳しく申し上げられませんが、サブリースだと15から20%。

普通の管理委託で3~5%+TAX。清掃費もかかりますし、共用部の電気・上下水道など・・・・

これらを想定すると・・・大体、最低満室賃料の20%は消えてなくなります。

そうなると・・空室率30%とすると・・・・合計50%が無くなります。

従って、総獲得できるはずは、150%。今回は一億円ですから、一億五千万です。

ここまで書くと・・・これなら楽勝じゃん!と思われるでしょう?

実は・・・まだまだ・・・落とし穴があります。

それは設備劣化などを考慮しなければならないこと。更に空室補修も欠かないこと。

金融機関の貸出金利は何%なのかです。

因みに、オストドの会社が今年買った物件で言えば、前の持ち主さん。

金利2.8%。満室8%で固定資産税が払えなくて・・・・強制任売。

因みにこの方、失ったのはそれだけではありません。

先祖代々の土地も売り・・・それでも、借金は残っているそうです。

あっ!そういえば・・・・オストド(の会社)が支払ったとされる消費税1500万あまり・・・

納税できたんでしょうかねえ~

それでは、皆様!またのお越しお待ち申し上げております。

オストドのためいき。「手付金を払いましたぁ~」 [不動産投資の話]

空飛ぶ不動産やじゃなかった食欲魔人ことオストドでございます。

毎日、毎日。お暑い日々が続きますが、皆様はいかがお過ごしでございますか?

オストドのおつむ(頭9は少々オーバーヒート気味でございます。

さてと・・・ここでご訪問賜っている皆様の水難事故防止とご健勝とご多幸

ついでに子宝祈願に安産祈願など諸願成就を本日も御祈願させていただきまして、

スタートなのでございます。

オストドの最近は皆様もご存じの大家業。

空を眺めながら(上空を羽田へ降りる飛行機が通るので・・・・)

「いいなぁ~乗りたい!」とダダをこねながらお仕事三昧。

まあ、今年はペナンへも行き、(搭乗4回)マルタ島にも行き(搭乗6回)

ついでに、マイルからスカイコインにしてあった分が失効してしまうので、年末年始は

台湾へ行くのが決定しておりますが・・・・・・・・

それでも・・・・乗りたい!

では・・・・どうするのか?

「そうだ!物件を買おう!」

今年はすでに1軒買っているので、「お金貸してくれるかなぁ~」と思いながらも

事業計画書を提出すると・・・・・

「いいっす!」と某地銀さんの融資部の内諾が出てしまったので・・・・・

「ほい!じゃあ・・・契約!」

手付金として、500万円をキャッシュで持って、とある不動産屋さんへ・・・

ここは今年に入ってから買った物件の管理会社でもあり、今回の売主さん。

担当者はさぞかし迷惑だったはず。午後3時過ぎに現金を払われても・・・・・

窓口はすでに閉まっているのでございます。(^_^.)

まあ、その時間を指定してきたのは、先方さん。オストドが渡した現金は即座に

女性と男性2名の社員によって・・・・ATM

大丈夫だったのでしょうか?

あとは、9月の残債決済&引き渡しを待つだけ・・・・・

そうしたら・・・・伊勢神宮へ参拝に行くのに飛行機で行けばよいお話。

初冬にでもお詣りに行ってまいります。

それでは、皆様!またのお越しお待ちしております。
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