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オストドの誰も教えない「負動産の話」VOL4 [暴露ばなし]

「本当は・・・これだけお金が出ていく。マイホームお話。」

マイホームは殆どの人々の夢。

確かに、一世代も二世代も前の人なら、「儲かった」人も居る。

オストドがまだ小学校の頃だから、40年以上も前。

港区の麻布がまだ、「陸の孤島」と呼ばれていた頃、新築マンションが

なんと・・2000万円だった。

確かに、この頃に勝った人は、儲かった・・・はず。

ハスと言うのは、「売り時を間違えていなかった」という条件が付く。

オストドがその昔、潜んでいた「湘南台」と言う所では、小田急を使うか、

バスでJRの駅に出るしかなかった。今では、3線も使える駅になっている。

あの頃、分譲マンションだった。とある新築マンションのショールームだった

その部屋は売れ残り、子会社に売却された部屋。そこを借りて住んで居た。

確か、「一部上場企業課長職以上もしくは、一般企業部長職以上」とか条件が

付いていたお部屋。他の部屋は某〇〇ネコ〇マトの社員が多かったけど・・

多分、彼らも売り時を間違えなければ、儲かっていたかもしれない。

でも、今は違う。

メストド1号のお友達でお年は相当召しているあるご婦人は、儲かった口なのは

ご本人から教えてもらったのをメストド1号から、聞いた。

確かに、儲かった世代はいるけど、今は何故か、儲かるのは一部の人のみで、

大半は損をすることになるはずだ。何故なら、DINKSから始まった。「少子化」によって、

買いたい人口は減りつつあるということだ。

つい、先日まで「不動産ミニバブル」があった。一つの物件を競争で買っていた。

「いい時代だった・・」と言うひともいるけど、「迷惑だな・・・」と感じる人も居たハス。

金融機関は争う様にお金を、じゃぶじゃぶ貸し出した。

オストドも、「1億」「2億数千万」「1億数千万」そして「2億数千万」とじゃぶじゃぶ低金利で

借りている。今では多分、借金総額は二桁億円くらいになっているはずだ。

でも、綻びは簡単に終わってゆく。何故なら、サラリーマン等不動産の知識が乏しい人間が

参入したことにより、彼らの無謀な投資がその時代に幕を引いた。

まあ、オストドはどちらかと言えば、「ハゲタカ商法」なので、運営に失敗した物件を買い叩き、

ある程度、資本投入を行い。それらを黒字運営に軌道を修正している。

仮に、今。マイホーム神話に取りつかれたある人が買おうとすれば、この様な文字がチラシに

書かれていることに注意が必要だ。

「弊社建築主につき手数料無料」「弊社売主につき手数料無料」「仲介につき手数料要」

ここで言う仲介手数料とは一体何か?

不動産を買う際にかかる手数料を言う。物件価格x3%+6万円の消費税が買う時も、

そして、気を付けねばならないのが、売却時に如何なる場合でも、係ることだ。

「じゃあ!手数料無料を買えばいいじゃん!」と思うかもしれない。

これが、不動産会社の罠にはまることになる。

確かに、手数料は無料かもしれないが、たっぷりとそこには彼らの利益が加算されている。

ましてや、建売分譲は面倒が係らないけど、「あんな建物・・・持つのか?」と疑問を持つ。

外見だけでは、素人には判らないリスクが隠されている。

「あれじゃあ~台風で屋根が飛んだら・・水浸し。間違いない」なんて建物もある。

では、ここからが本題。

建物を買う。もしくは、建築するのなら、建築費とは別にかかるお金の話をすると、

まずは、固定資産保存登記というのがある。これは、赤ちゃんが生まれた場合と同じ考えで、

ここに「何処そこの誰べえが、何年何月何日に立てました」というものになる。

これは、自分で届けるわけでなく、土地家屋調査士に任せる。

次に、固定資産の所有権を登記する。この時に、金融機関の抵当権も併せて登記する。

全部で数万~数十万の報酬と登録免許税を国に納める。

そして、忘れた頃に不動産取得税という県税がやってくる。これは概ね半年後に納める。

これは、台帳と呼ばれるものにその建物や土地について、調査された「お役所が決めた」

価格から算出される。

また、1月1日を起算日として、固定資産税(市区町村税)が毎年ふんだくられる。

この時、お役所は猫なで声みたいに「償却資産の計上忘れはありませんか?」と尋ねてくる。

これは、郵送で毎年の様に届く。

この書類を出してしまうと、「敵」は変貌し、更に税金を毟りとろうとするもの。

次に、「新築も登記したら即中古」を覚悟する必要がある。

大体、便利になると物はちゃんと法定対象年数を超えたくらいで壊れる様に造られている。

法定耐用年数については、東京法務局でそのリストを公表している。

建物で言えば、木造は22年。軽量鉄骨なら17年。重量鉄骨で34年鉄筋コンクリートは47年だ。

折角、買うのだから、数年に一度は外壁や屋根の点検を受け、必要なら修繕をしなければ

ヘタを打てば、法定耐用年数すら持たない。

まあ、台風による風災や隣家等からの延焼なら、加入している火災保険で出る場合もある。

次にあげるのは、設備と呼ばれるもの。代表的なものは、キッチンやトイレ、お風呂に洗面台。

給湯器に太陽光発電関係等。挙げればきりがない。

大体、設備は法定耐用年数は10年から17年。従って、40年住もうとすれば、最低2回の交換が

必要になってくる。

これらをざ~っと計算すると、大体、不動産購入価格の3倍くらいのお金が黙ってでていく。

出ていくの身を以て知った人は、それを敢えて教えない。

では、賃貸に住んだ場合はどうか?

まず、物件を借りるのに、仲介手数料(1か月分+税)礼金(ある場合)敷金(ある場合)そして、

現代では連帯保証人は使わない。何故なら、連帯保証人にその能力があるか?となるので、

保証会社の保証を使う。賃貸なら、固定資産税などの税金もかからない。設備も通常使用なら

大家が交換や修繕をする。建物のメンテナンスも大家。欲しい宅配ボックスや防犯カメラもある

物件もある。エアコンでさえ、今では大家が設置しているのが、当たり前になってきている。

マイホームを買い。教育資金で悩むのか?そのときのライフスタイルで賃貸に住むか?

どちらが手元に余裕資金が生まれるのか?考えねばならない。

そして、人生の終わりを迎える頃、ひとつ後悔をしなければならない。

マイホーム派なら、手元に残ったのは、「子供もいらない負動産」なのか、それとも

「現金等の資産なのか」?

くれぐれも忘れてはならないのが、「後悔先に立たず。」なのだから・・・・

それでは・・・また。

次回からは、通常バージョンになります。

またのお越しお待ち申し上げております。
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オストドの誰も教えない「負動産の話」VOL3 [不動産投資の話]

「火災保険とあなたの生命保険が抵当?」

賃貸住宅に住んで居ると、関係のないお話なのだが、

憧れ?の一戸建てや分譲マンションを買うと、

必ずと言っていいほど、ふりかかってくる話。

まあ、多額の預金があり、キャッシュでポン!と買うと関係ないけど、

住宅ローンを背負うと不思議なぐらい説明もそこそこに取られる。

何故なら、買おうとしている金融機関が算出した「物件価値」と

「実勢価格」はあまりにも差がある。

例えば、土地1000万円建物5000万円で計6000万円の家を買うとする。

土地には、実勢価格と路線価という「二つの価格」が存在する。

路線価を調べたければ、国土交通省が毎年公表している価格を調べれば

それが判る。地図になっているので、43Dとか230Cなんて数字が出てくる。

前者は、43000円/㎡だし、後者なら、230000円/㎡となる。

そこに金融機関独自の係数がかけられるので、実勢価格はあくまでも、

売買される価格であって、金融機関独自の算出する価値とはまた違う。

建物に至っては、どんな設備があろうと関係がない。

100万円のシステムキッチンでも、10万円のやすいキッチンでも考慮はされない。

仮に考慮されるとしても、全ての設備は10年から15年で償却計算されてしまう。

また、法務局に保存登記や所有登記されれば、住んでいなくても、中古扱いで

「今、取り上げて売ったらいくらなんだろう」で調べた金額に、金融機関独自の

係数を掛ける。

つまり、金融機関は外面しか見ていないし、リスクを避けねばならない。

従って、手っ取り早いのは、その建物に長期火災保険を掛けさせ、質権設定する。

質権設定すると、万一、火災等で焼損しても請求できる権利は、質権設定者の

金融機関である。勿論、抵当権も設定されているので、1000万円あたり、4万円の

登録免許税を借主が支払い、第一抵当権を土地と建物に付けているので、

焼損などでお金を返せなくなれば、全てを取り上げ、足りなければ、給料や預金を

差し押さえることすらできる。

ついでに言えば、よく・・金融機関の窓口等で、「ガンに罹ったら、住宅ローンは免除」等

謳っているけど、治療費が支払われるわけでもないし、仮に死んだ場合には、残債と

解約損害金等を清算されるだけの団体生命保険に加入させられているだけで、

ちゃんと金利に保険料は上乗せされているし、金融機関には手数料が入ってくる仕組み。

だから、「万一、あなたに何かあっても平気よねえ~」とほざいている奥様方は注意が

必要だ。何故なら、団体生命保険の保険金額は、金融機関が作成した「住宅ローン残債」を

元に、返済が進めば進むほど掛けられている金額は、少なくなっている。

そればかりか、固定資産税は毎年取られることになる。

因みに、将来、独立開業を目指す人なら、「家」と呼ばれるものをローンで買ってはいけない。

購入する人々は、「将来の資産だから・・」と言う甘い言葉を吐く、不動産会社に騙されている。

確かに、市区町村は「固定資産税」という名目で税金をふんだくっていく。

でも、それを本当に資産と呼べるのか?と聞かれれば、答えは現代では、首を横に振る必要が

ある。何故なら、「その資産価値」は現代社会では、恐ろしいほど下がっていく。

とある街のマンションは、二十数年前には、3000万に近い金額だったが、とある不動産会社の

担当者に話を聞くと・・・「そうですねえ~200万超えたら売れませんね!」と断言しているくらいだ。

生半可の知識だけで、「家は買った方がいいよ・・家賃もったいないもん!」と言う輩の言うことを

鵜呑みにしていたら、待っているのは、借金の連鎖反応になるかもしれない。

次回は、「本当はこれだけ掛かる・・・かもしれない。マイホームで出ていくお金」の話をしましょう。

それでは、皆様!またのお越しお待ち申し上げております。
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オストドの誰も教えない「負動産の話」VOL2 [暴露ばなし]

空飛ぶ食欲魔人ことオストドでございます。

ポンポコ腹親父の拙いブログへようこそ!

本日現在、まだ・・・殺されても、拉致もされてません。(^_^;)

本日も皆様の諸願成就を御祈願させていただきまして、

スタートなのでございます。

本日のお話は、設備面からみた賃貸住宅と分譲の違い。

家を買う気が全くないメストド1号でも、住宅展示場は好きですし、

リフォームショップを見て回るのも好き。

「いいなあ~これ!」とキッチンやお風呂、洗面台等を見て、

ぽつりと一言。

「欲しいのなら入れ替えますけど・・・・」とオストド。

オストドの潜む棲家は、DIY賃貸。

ですので、届けさえ出せば、キッチン入れ替えでも洗面台でも

お風呂だってリニュアル可能。

先日は、我が家の2か所のトイレにウォッシュレットを入れました。(笑)

でも・・・「もったいない!」と言い切るメストド1号なので、

無駄な投資はしません。

さて、不動産会社もハウスメーカーもそして・・・・誰も言わないのが、

設備のリスク。

通常、設備の法定耐用年数は、10~15年。

新婚早々でマイホームを手に入れた方なら、子供の学費とかに悩む時期。

その中でも我慢が出来ないのが、今年の様な猛暑のエアコン故障。

オストドの所有する物件は、全室エアコン完備。

2LDKなら、3台のエアコン。1Rなら、1台のエアコン。

家賃3万円台のお部屋でさえ、エアコンは完備されてますので、例年何台かは

寿命を迎えるのでございます。

普通のお宅の場合なら、エアコンが壊れると、酷い時には1カ月以上かかる

エアコンの取り換えも、オストドの所有物件では、2週間もかかりません。

別に、家電量販店を脅しているわけではありません。

「修理できるのなら修理。無理なら交換」ノスタンスを取り、予算を予め管理会社の

担当者に与えているので、「壊れたので取り替えましたぁ~」と連絡があるだけ。

他の設備も空室になると、「集合~っ!」の一言で、リフォーム会社に管理会社が

集合するシステムを採用しているので、「ここと・・・コレ!やっといて」とさらりと新品に

交換を指示する始末。玄関ドアでさえ・・・「駄目だぁ~これ・・・」と交換。

給湯やガスレンジに至っては、24時間365日の管理体制なので、夜中でも給湯器くらいなら

「交換しときましたぁ~」と連絡だけ。

これが、分譲になると・・・・

「ねえ!お父さん!」の一言から始まり、あちらこちらのショールームを見て・・・・

「ああでもない・・・こうでもない」と仰る日々。

法定耐用年数で言えば、エアコンがトータルで3~4回。キッチンやお風呂、トイレ洗面台で

1~2回。自腹で交換しなければいけないのでございます。

こんなこと誰も教えてくれませんね?

クロスやクッションフロアー・フローリングどれもこれもお金が出ていくだけ・・・・

オストドの試算によれば、外壁や屋根等も含めると、建築費t同額かそれ以上の出費。

これが出ていくのは当たり前のお話。

でも、これを考えると・・・・賃貸なら、

「そろそろ・・ここ古くなってきたよね・・・・」の一言で済むお話。

大家さんが綺麗に直してくれなければ、引越せばいいだけですから・・・・

でも・・ここだけのお話ですけど・・・・たかだか・・・2LDK。60㎡でも、

フルリフォームすると・・・簡単に数百万円支払う大家さんがそこには居るんです。(>_<)

次回のお話は、「火災保険と貴方の命(生命保険)に抵当ってどういうこと?」をお送りします。

それでは、またのお越しお待ちしております。
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オストドの誰も教えない。「負動産の話。」VOL1 [暴露ばなし]

空飛ぶ食欲魔人ことオストドでございます。

本日もポンポコ腹親父の拙いブログへようこそ!

ご訪問賜っている皆様の諸願成就を御祈願させていただきまして

スタートなのでございます。

さて、本日のお話は「負動産」。本来は不動産。つまり、不動=容易に動かせない

産=資産。これは固定資産とも言います。

オストドがとある分譲マンションにひっそりと事務所を構えているのでございますが、

ここ・・築二十数年のもの。

発売当時は、オストドが購入した金額より、4倍以上高いお値段だったとか・・・

今、役員を押し付けられている(輪番制)ので、古くから住んでいる人とも、

すっかり打ち解けてきました。

誰かが言ってましたが、お祭りを一緒にやれば仲良くなる。

不思議なものです。

オストドの声は完全に潰れ・・・今では、ガマガエル並みになり、風邪を悪化させ

また、喘息が出てきましたが、(^。^)y-.。o○は止められず・・・・・・

まあ、(^。^)y-.。o○を止めるくらいなら、生きているのをやめる。」と開き直り・・・・

因みに、オストドの所は、1/4くらいですが、駅近くの中〇マンシオンは、

大暴落もいいところだとか・・・億ションが、今では1/5くらいで売買されてます。

固定資産税の評価がおよそ時価の6割なので、オストドは2割くらい儲かっていますが、

満額で買われた方は、相当のショックでしょう。

仮に4000万で買われた場合は、土地代を無視して計算すると、大体2千万前後で

取引してほしいところでしょう。

ところが、実質は1000万ほどですので、1000万損したことになります。

4000万-現在価格1000万で25年住んだ場合には、年間家賃120万円ほど

おまけに修繕積立とか管理費は、別途で年間40万以上係る計算ですので、

月々のお家賃に引き直し、モロモロの経費を引いても・・・・・

月8~9万円のお家賃。

そういう計算になるのですが、不動産屋も銀行もそして、負動産所有者も

決して教えないのです。

オストドが持っている築30年ほどの区分所有(分譲団地)は、専有面積より

土地の持ち分登記面積が大きい。また、リフォム費用だけで半分以上ですので、

こちらは大儲けです。(*^_^*)

最近は売れ残りつつあるそうですが、タワマンほどリスキーな不動産はありません。

例えば、高層階ほど固定資産税も高くなるとか・・・

災害発生時も大変でしょうし、減価償却期間が終わり築年数が古くなれば・・・・

多分、行き着くところは、ゴーストタウンです。

その頃の所有者さんは、解体費を負担できるはずもありません。

海外なら、爆破解体もありえますが、この日本ではそれも無理なお話。

まあ、おっちょこちょいを引っかける罠には、良いかもしれませんけど・・・

個人的には絶対に住むことのない物件です。

では、郊外はどうでしょうか?

郊外の分譲マンション。ある知人は、返済月3万円だそうですが、

管理費等で3万円ほど係るそうです。

因みにこのマンション・・・・100万円でも売れればいい方。

何しろ、飛び降りの名所になっているマンション。

家賃6万円でも借り手はいない・・・・いや、いるわけがない。

そんないわくつきのマンションになってしまいましたが・・・・・

では、次回以降、「何故、持家が負動産なのか?」を詳しくお話を

することにいたします。但し、オストドがまだ・・・生きていればのお話です。

全部書くと、金融機関さんや不動産売買会社にハウスメーカーに至るまで

敵に廻すことになるので・・・・・

次回は、設備からみた賃貸と自己所有についてお話をしましょう。

またのお越しお待ちしております。
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オストドのひとりごと。「通れば・・・いいな!」 [ひとりごと]

空飛ぶ食欲魔人ことオストドでございます。

本日もポンポコ腹の不動産おやじの拙いブログへようこそ!

ご訪問賜っている皆様の諸願成就を御祈願させていただき、

スタートなのでございます。

さて、お盆休み!皆様いかがお過ごしでしょうか?

オストドには、お盆休みはありません。

5月に全社挙げて、メストド1号のお誕生日をお祝いして、

GWとは別に、1週間の特別休暇で夏休みは終わり。

まあ、全社見渡しても、この時期お休みなんぞいらん!人とトド。

渋滞情報を聞きながら、お仕事に励んでおります。

さて、「ペースが速いだぁ~ふざけんな!」とつぶやきながら、

次の物件を仕込んでいるオストド。

でも・・・融資受けないと買えませんので、せっせと事業計画書を

ああでもないこうでもないと、片手にマウス。片手に電卓。

気が付けば、口に咥えたペンで、キーを叩いている始末。

「こんなもの卓上の空論でしかないけど・・・」と本音を漏らす頃には、

ちょっとグロッキー気味のオストド。

気づけば、今月。まだ1日しか休んでいない。

何故なら・・・今年は当番で夏祭り。すっかり・・声も枯れ果て、風邪によるものなのか

どうかは判りませんが、ガラガラ声。

今回の案件は、相続案件。つまり、「親の心子知らず。子の心親不知案件!」

まあ、ぶっちゃけ・・・サブリース会社に無知なのをいいことにやられ放題の案件。

気になるお値段は・・・・周辺相場の3~4割安。

「これを買わずに何を買う!」と言いたくなるお品なのでございます。

最近、クソッタレのスルガ銀のせいで、融資厳しくなっているんです。

多分、一昔前なら、完全にオーバーローンでイケイケ物件。

どうなるのか?

決戦は金曜日。

それでは、皆様!良い休暇をお過ごしください。

またのお越しお待ち申し上げております。
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