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オストドのひとりごと。「お粗末・・・なお話。」(リスク管理編) [暴露ばなし]

空飛ぶ「暴露屋」じゃなかった食欲魔人ことオストドでございます。

今日もポンポコ腹親父の拙いブログへようこそ!

本日は皆様の大切なご預金が守られます様にと御祈願させていただき、

暴露話のスタートでございます。

本日は某地方都市で徳川家ゆかりの街。そういえば・・・TVドラマで昔

♪人生楽ありゃ・・・♪で有名ですね。

その街には、〇波湖というちょっとしたところがあって、先日、そのほとりの

和食屋さんでちょっと豪勢なお昼ご飯を食べましたが…

近くには、三大梅園があって・・・もうお分かりですね。(^_^;)

何しろ、とんでもない「暴露話」をするのですから、どこ!と言うのは差し控えます。

その街に本店を置く、某金融機関さん。ここが「リスク管理しているんだったら、気づく」

そうオストドは思っています。

この街のどこか・・・そう・・・どこかです。

〇〇〇町という県立だかどうかは知りませんが、ハイスクールのそばに立つ。

「立派な消防法違反のXXXョX」のお話。

先日、「社長ぉ~出物あるんすけど・・・・」

「はいよぉ~ドライブがてら行くわ!」

毎度おなじみの光景だったんです。ここまでは・・・・

「安すぎないか・・・・ここ?」

「相続案件なんで・・・なんでも、借金があって返済したいらしく・・・・」

「転売しても面白いか・・・・・千単位で儲かるかも・・・・」

そこへ売主側の某大手不動産会社さんの営業が到着。

「えっ・・・わざわざ・・・特急で来たの?」

早速、中を案内していただきました。

この手の建物は、年一度の点検。三年に一度の消防署への点検結果報告

自動火災報知設備のメイン盤をこじ明けてみると・・・・

「んっ?」

近くにあった消火器を見ると・・・・

「やっぱり・・・・」

もうすぐ建築から、5年。一度も点検を受けた兆しがありません。

何故なら、点検を受けると、点検業者のシールが貼ってある。

「ここさぁ~消防点検一度も受けてないじゃん!」

「はあ・・・・」

「買うにしても・・・消防法クリアーしてないと買えませんよ!」

「ぜ・・善処します・・・・」

実はオストド。買う気満々で某警備会社の営業マンと消防設備点検業者を連れて

現地を訪問していたのです。

くまなく調べてみたところ・・・・

「ここは?」

「ひび割れがあったらしく・・・修繕させた跡で・・・・」

「もうない・・・よね?」

「実は・・・・」

案内されたのは、半地下になる駐車場。

「ここに・・・壁がありまして・・・・・」

「ないじゃ・・・あれ?」

見事なほどすっきりと壁が一枚無くなっています。

「図面・・ある?できれば。建確図」

建確図とは、「建築確認申請図面」を言います。

この図面は、融資には大切な資料。

つまり、建築確認を行った際「違法性がない」ことを証明したもの。

「ええ・・用意してきました・・・・」

「あちゃぁ~これ・・・撤去工事。消防に申請・・・・してないよね・・・多分」

「何分・・・素人さんでして売主」

「判りました・・・・」

「えっ?ご購入いただけますか・・・・」

「ええ・・・仰る価格で買いましょ!た・だ・し・・・・」

「何でしょ?」

「消防法がクリアーになっていることを条件とします。」

「それが・・・ですね」

「なんです?」

「防火管理者が・・・・」

「乙種ですね・・・」

「お持ちじゃなくて・・・・」

「つまり・・消防には一切何も?」

「建確までは設計で・・・・」

「工事やったんでしょ・・・見事な職人技。この時消防協議は・・・・」

消防協議とは、防火管理対象物をリフォームする際には、必ず必要で、

例えば、マンションの玄関ドア交換には、工事着手前に協議書を作成し、

〇Xのコレ!とカタログと意匠図(マンションドアは防火扉なので・・・)を付け、

消防署にお伺いを立て、あわせて工事着手届を提出して許可を貰い・・・・

工事後には、完了届に完成図書を付けて届けを行うことになっています。

「それが・・・勝手にやったらしいんですよね・・・・どうすれば・・・」

「悪質と判断される可能性も否定できないよね・・・・コレ!」

オストドが指差したところは、壁がありそこは「倉庫」だったはず。

それが、今では高級車が駐車されている立派な屋内駐車場。

「泡・・・いりますかね?」

「う~ん。持って行き方次第・・・・全車室に消火器・・・粉じゃなくて強化液」

「100%行けますか?それで・・・・」

「う~ん・・・・消防法調べないと・・・でも、最終判断は消防署次第・・・・」

「誰かいませんかねえ~引き受けてくれる・・・」

「一人居ることは居る・・・な・・・・あいつなら・・・・・費用係るけど?」

「御幾ら・・・・」

「そうさな・・・・日当と交通費に消費税でニーマルくらい。成功報酬付けてやって・・・」

「成功報酬?」

「泡を今から入れると・・判るでしょ?二千は軽く係るよ・・・100万で済んだら・・・・」

「お幾ら・・・・」

「気持ちじゃん!」

この時。オストドは買う気が半分失いました。「多分・・・やらねえよな・・・・」と

声が聞こえたのです。

とりあえず、その「防火管理者候補」とオーナーさんと売主側不動産会社担当が消防署へ

その報告をリアルタイムで受信したオストド。

「やっぱり・・・ね。だから、あれほど言ったじゃん。消火器設置してから行けって・・・・」

「言っておきますけど・・・私のせいじゃ・・・」

「あんたのせいではないよ・・・バカな奴ら・・・・」

何も「対策」を施さないで行けば、悪質と判断されるのは当たり前のこと。

オストドの所有するとあるマンションは、テナントの歯医者が勝手に増築してあったので、

本当はスプリンクラーの設置が必要でしたが、消防署に自ら出頭して相談した結果。

「う~ん困ったね。」

「通路部分の屋根壊しますか?」

「お金係るでしょ・・・」

「ええ・・・因みにコレ!市で競売に掛けた奴ですから、そうなると市相手に損害賠償・・・」

「そこさ・・・・増築部分。」

「はい?」

「ファイル通らねえかな・・・オタクが持っているそれ・・・」

「空で?」

「せめて・・コピー用紙5枚くらい挟んで・・・現場で通れば隣接でOKだすわ!」

増築を隣接?つまり、完全にコーキング剤で隙間を埋めてなければ、一体と見なさない。

つまり、隣接する建物でお目こぼしを頂けることになったのです。

勿論、その日の午後無事に通りました。オストドがコーキング剤をこじ開けておいたのです。

「OK!いいよ・・・特例隣接とします。その代り・・・・」

「その代り?」

「今後、増改築の際は必ず消防へ届け出ること。」

消防署は鬼ではありません。わずか・・3㎡のオーバーだったから、OKをくれたのです。

勿論、融資いただいている金融機関と協議は済んでおり、「イザ!」という時は、競売にかけた

市役所とそれを落札転売した不動産会社相手に訴訟の準備もしておいたのです。

さて、お話をもとに戻すと・・・・・

「悪質と判断します」

「現状復旧工事を行うか?泡消火設備を導入してください。」

最悪の結果です。

現状復旧するには、駐車場で約14台のうち、10台の追い出し(解約)が必要。

そうなると、入居者は怒って出ていくでしょうし、引っ越し費用全額に新しい住居に係る費用

慰謝料等合わせると・・・・軽く千万単位でぶっ飛びます。

工事費を合わせると・・・こちらも2千近くになります。

因みにオストド。数億お借りしている金融機関の担当者に話をすると・・・・

「消防法違反だったら・・・即座に資金引き揚げですね。」

「だよねえ~でも、あれ売れないよ?」

「社長買う気ですか?」

「そうねえ~今出している金額でなら買う・・・かな。勿論、消防法クリアー条件と・・・」

「と?」

「うん。現状復旧なら買わない!魅力半減だからね・・・・しかし・・・金融機関もアホだな」

「ですねえ~」

「オタクらみたに現地調査してないのかね?取引先連れて行けば判るでしょ・・・」

「どうなるんですかね・・・・」

「とりあえず・・・出頭を評価されたらしいよ・・・立入検査はしばらくないみたい。」

「えっ?」

「だって・・・お金係るでしょ?銀行さんはそんな是正工事に金貸さないし・・・」

「貸すわけありませんよ・・・うちなら即座回収。」

「うち・・・だったら?」

「そうですね・・・社長の所に貸してある分全部・・・・耳揃えて返してもらいます。」

「だね・・・・よかった」

「何がです?」

「買わなくて・・・あっ・・・・」

「なんです?」

「損しちゃった・・・手付打っておけばよかった。」

「えっ?」

「手付1千だったの・・・倍額特約解除で・・・・」

「1千万フイになったと・・・・」

「うん。儲けおこなったな・・・人が良すぎたかな・・・・」

「売主さんお金あるんですかね・・・・」

「ない・・・でしょ!」

「じゃあ・・・へたすると・・・」

「うん。是正しなければ使用禁止。そうなると・・・競売一直線!」

「社長!買います?」

「う~ん。買わない。」

因みに金融機関さんが貸しているお金は、皆様が汗水流して蓄えたお金。

競売になると・・・元金回収は難しくなります。

まあ、オストドには殆ど関係のない銀行さん(口座はありますけど・・・ほぼカラ)

そんなリスク管理もできない銀行にお金は置いておけません。

そういえば・・・ここ・・・・

今ではどこかホールディングス。

うん?待てよ・・・・

一緒になっている銀行って・・・たしか。

それでは皆様!

本日の暴露話は以上でございます。

「えっ?」

これって本当なのか?ですか・・・・

それは・・・それ・・・・

皆様のご想像にお任せします。

何故なら・・・営業妨害になりますので・・・・

そうそう・・・皆様にお勧めしておきましょう。

普通預金口座をお持ちの皆様。

微々たる利息を貰わず、「決済性預金」にしておけば、

金融機関が潰れても預金は保護されます。

もし・・・金融資産が一千万以上なら・・・・

「分散預金&決済性」をお勧めします。

それでは・・・また。

元某大手損保営業社員・元大手生損保会社部長初期FPからの忠告でございます。

またのお越しお待ち申し上げております。 追伸・・・・もうすぐX’マスですね。 皆様に素敵なサンタクロースが現れます様に・・・・ 今年はヨボヨボになった元サンタは、ヨーロッパでX’マス。 でも・・・25日には、日本に向けて機上のトドになっておりますが・・・ では・・・また!
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オストドのためいき。「あのぉ~グチを言いたいのはこっちなんで・・・・」 [ひとりごと]

空飛ぶ食欲魔人ことオストドでございます。

本日もポンポコお腹親父の拙いブログへようこそ!

ご訪問賜っている皆様の諸願成就を御祈願させていただき、

本日もスタートなのでございます。

さて、本年めでたく?「八方塞がり」のオストド。

ちゃんと・・・とある神社で八方除けの御祈願はしていただいておりますが・・・・

「ま・さ・か・・・こっちが来たかぁ~」と唸ることもしばしば。

銀行さんに行けば、「担当者のグチを聞かされ・・・意見を求められ・・・」

うちとは関係のないお話なんですが、とある地銀さんのとある支店で

すでに・・・借入額ナンバーワン(運転資金除く・法人限定)となってしまった

会社なんぞを経営していると、よくあるパターン?

まあ、応接でお茶なんぞを出されると、「しまった・・・来るんじゃなかった」と

思うくらいです。

「さっさと解放してくれぇ~」と内心は思いますが、「これも営業活動の一環」と

割り切ってグチを聞かされ、ついでに意見を求められるほど・・・・・

まあ、担当者としては、貸したくないのが本音の案件がこのケース。

最近では、水面下(市場にまだ出ていないけど・・・もうすぐ出る)とかではなく、

海底から浮かびつつある案件なんぞが飛び込んでくる様になったので、

担当者のご機嫌は損ねてはなりません。

現在、抱えている案件は、工場がひとつと相続案件がひとつ。

工場の方は、あらかたの地主は押さえましたが、残るはあと・・・一件って・・・

持ち主がお亡くなりになったので、ひとまず・・・喪が明けるのを待ってます。

こちらは全部で8本~9本くらいで、ウン千㎡の土地を仕入れて、工場建設案件。

決まれば、年商億円台も見えてきます。

現在進行形は、完全に間違えているサブリースした相続案件。

こちらは、とある県の県庁所在地。駅から歩いて15分ほどの案件。

通常、市場に出るより2割くらい安く買えます。(*^_^*)

商売は順調でも、「きっと来るぅ~」と一応、身構えていると・・・・

「やっぱりきたぁ~」と思いながらも・・・・完全あきらめモード。

オタクで将来を案じてた甥っ子の騒動。

お父さんが亡くなっているので、ここは心を鬼にして、預かること1カ月余り

ぶん殴りたい衝動を抑え、蹴り倒したい衝動も抑え・・・・・

ひたすら・・・諭し続け・・・・・

では、自分は真っ当な生き方をしてきたか?と尋ねられれば・・・・答えはNO!

社会人としての心構えも理屈では分かっていますが、やったこともやる気も

無かったけど・・・諭さねばならないわが身の辛さ(^_^;)

メストド1号は心労でグロッキー状態。

本当はぶっ倒れたいところでございますが、待ってくれないのはお仕事と旅行。

クリスマスはヨーロッパへ出かけ、正月明けにはまた・・・バリ島が、オストドを待っている。

まあ、その前に経営している会社2社の決算も待っているのでございます。(^_^;)

それでは、皆様!本日はここまででございます。

またのお越しお待ち申し上げております。
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オストドの誰も教えない「負動産の話」VOL4 [暴露ばなし]

「本当は・・・これだけお金が出ていく。マイホームお話。」

マイホームは殆どの人々の夢。

確かに、一世代も二世代も前の人なら、「儲かった」人も居る。

オストドがまだ小学校の頃だから、40年以上も前。

港区の麻布がまだ、「陸の孤島」と呼ばれていた頃、新築マンションが

なんと・・2000万円だった。

確かに、この頃に勝った人は、儲かった・・・はず。

ハスと言うのは、「売り時を間違えていなかった」という条件が付く。

オストドがその昔、潜んでいた「湘南台」と言う所では、小田急を使うか、

バスでJRの駅に出るしかなかった。今では、3線も使える駅になっている。

あの頃、分譲マンションだった。とある新築マンションのショールームだった

その部屋は売れ残り、子会社に売却された部屋。そこを借りて住んで居た。

確か、「一部上場企業課長職以上もしくは、一般企業部長職以上」とか条件が

付いていたお部屋。他の部屋は某〇〇ネコ〇マトの社員が多かったけど・・

多分、彼らも売り時を間違えなければ、儲かっていたかもしれない。

でも、今は違う。

メストド1号のお友達でお年は相当召しているあるご婦人は、儲かった口なのは

ご本人から教えてもらったのをメストド1号から、聞いた。

確かに、儲かった世代はいるけど、今は何故か、儲かるのは一部の人のみで、

大半は損をすることになるはずだ。何故なら、DINKSから始まった。「少子化」によって、

買いたい人口は減りつつあるということだ。

つい、先日まで「不動産ミニバブル」があった。一つの物件を競争で買っていた。

「いい時代だった・・」と言うひともいるけど、「迷惑だな・・・」と感じる人も居たハス。

金融機関は争う様にお金を、じゃぶじゃぶ貸し出した。

オストドも、「1億」「2億数千万」「1億数千万」そして「2億数千万」とじゃぶじゃぶ低金利で

借りている。今では多分、借金総額は二桁億円くらいになっているはずだ。

でも、綻びは簡単に終わってゆく。何故なら、サラリーマン等不動産の知識が乏しい人間が

参入したことにより、彼らの無謀な投資がその時代に幕を引いた。

まあ、オストドはどちらかと言えば、「ハゲタカ商法」なので、運営に失敗した物件を買い叩き、

ある程度、資本投入を行い。それらを黒字運営に軌道を修正している。

仮に、今。マイホーム神話に取りつかれたある人が買おうとすれば、この様な文字がチラシに

書かれていることに注意が必要だ。

「弊社建築主につき手数料無料」「弊社売主につき手数料無料」「仲介につき手数料要」

ここで言う仲介手数料とは一体何か?

不動産を買う際にかかる手数料を言う。物件価格x3%+6万円の消費税が買う時も、

そして、気を付けねばならないのが、売却時に如何なる場合でも、係ることだ。

「じゃあ!手数料無料を買えばいいじゃん!」と思うかもしれない。

これが、不動産会社の罠にはまることになる。

確かに、手数料は無料かもしれないが、たっぷりとそこには彼らの利益が加算されている。

ましてや、建売分譲は面倒が係らないけど、「あんな建物・・・持つのか?」と疑問を持つ。

外見だけでは、素人には判らないリスクが隠されている。

「あれじゃあ~台風で屋根が飛んだら・・水浸し。間違いない」なんて建物もある。

では、ここからが本題。

建物を買う。もしくは、建築するのなら、建築費とは別にかかるお金の話をすると、

まずは、固定資産保存登記というのがある。これは、赤ちゃんが生まれた場合と同じ考えで、

ここに「何処そこの誰べえが、何年何月何日に立てました」というものになる。

これは、自分で届けるわけでなく、土地家屋調査士に任せる。

次に、固定資産の所有権を登記する。この時に、金融機関の抵当権も併せて登記する。

全部で数万~数十万の報酬と登録免許税を国に納める。

そして、忘れた頃に不動産取得税という県税がやってくる。これは概ね半年後に納める。

これは、台帳と呼ばれるものにその建物や土地について、調査された「お役所が決めた」

価格から算出される。

また、1月1日を起算日として、固定資産税(市区町村税)が毎年ふんだくられる。

この時、お役所は猫なで声みたいに「償却資産の計上忘れはありませんか?」と尋ねてくる。

これは、郵送で毎年の様に届く。

この書類を出してしまうと、「敵」は変貌し、更に税金を毟りとろうとするもの。

次に、「新築も登記したら即中古」を覚悟する必要がある。

大体、便利になると物はちゃんと法定対象年数を超えたくらいで壊れる様に造られている。

法定耐用年数については、東京法務局でそのリストを公表している。

建物で言えば、木造は22年。軽量鉄骨なら17年。重量鉄骨で34年鉄筋コンクリートは47年だ。

折角、買うのだから、数年に一度は外壁や屋根の点検を受け、必要なら修繕をしなければ

ヘタを打てば、法定耐用年数すら持たない。

まあ、台風による風災や隣家等からの延焼なら、加入している火災保険で出る場合もある。

次にあげるのは、設備と呼ばれるもの。代表的なものは、キッチンやトイレ、お風呂に洗面台。

給湯器に太陽光発電関係等。挙げればきりがない。

大体、設備は法定耐用年数は10年から17年。従って、40年住もうとすれば、最低2回の交換が

必要になってくる。

これらをざ~っと計算すると、大体、不動産購入価格の3倍くらいのお金が黙ってでていく。

出ていくの身を以て知った人は、それを敢えて教えない。

では、賃貸に住んだ場合はどうか?

まず、物件を借りるのに、仲介手数料(1か月分+税)礼金(ある場合)敷金(ある場合)そして、

現代では連帯保証人は使わない。何故なら、連帯保証人にその能力があるか?となるので、

保証会社の保証を使う。賃貸なら、固定資産税などの税金もかからない。設備も通常使用なら

大家が交換や修繕をする。建物のメンテナンスも大家。欲しい宅配ボックスや防犯カメラもある

物件もある。エアコンでさえ、今では大家が設置しているのが、当たり前になってきている。

マイホームを買い。教育資金で悩むのか?そのときのライフスタイルで賃貸に住むか?

どちらが手元に余裕資金が生まれるのか?考えねばならない。

そして、人生の終わりを迎える頃、ひとつ後悔をしなければならない。

マイホーム派なら、手元に残ったのは、「子供もいらない負動産」なのか、それとも

「現金等の資産なのか」?

くれぐれも忘れてはならないのが、「後悔先に立たず。」なのだから・・・・

それでは・・・また。

次回からは、通常バージョンになります。

またのお越しお待ち申し上げております。
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オストドの誰も教えない「負動産の話」VOL3 [不動産投資の話]

「火災保険とあなたの生命保険が抵当?」

賃貸住宅に住んで居ると、関係のないお話なのだが、

憧れ?の一戸建てや分譲マンションを買うと、

必ずと言っていいほど、ふりかかってくる話。

まあ、多額の預金があり、キャッシュでポン!と買うと関係ないけど、

住宅ローンを背負うと不思議なぐらい説明もそこそこに取られる。

何故なら、買おうとしている金融機関が算出した「物件価値」と

「実勢価格」はあまりにも差がある。

例えば、土地1000万円建物5000万円で計6000万円の家を買うとする。

土地には、実勢価格と路線価という「二つの価格」が存在する。

路線価を調べたければ、国土交通省が毎年公表している価格を調べれば

それが判る。地図になっているので、43Dとか230Cなんて数字が出てくる。

前者は、43000円/㎡だし、後者なら、230000円/㎡となる。

そこに金融機関独自の係数がかけられるので、実勢価格はあくまでも、

売買される価格であって、金融機関独自の算出する価値とはまた違う。

建物に至っては、どんな設備があろうと関係がない。

100万円のシステムキッチンでも、10万円のやすいキッチンでも考慮はされない。

仮に考慮されるとしても、全ての設備は10年から15年で償却計算されてしまう。

また、法務局に保存登記や所有登記されれば、住んでいなくても、中古扱いで

「今、取り上げて売ったらいくらなんだろう」で調べた金額に、金融機関独自の

係数を掛ける。

つまり、金融機関は外面しか見ていないし、リスクを避けねばならない。

従って、手っ取り早いのは、その建物に長期火災保険を掛けさせ、質権設定する。

質権設定すると、万一、火災等で焼損しても請求できる権利は、質権設定者の

金融機関である。勿論、抵当権も設定されているので、1000万円あたり、4万円の

登録免許税を借主が支払い、第一抵当権を土地と建物に付けているので、

焼損などでお金を返せなくなれば、全てを取り上げ、足りなければ、給料や預金を

差し押さえることすらできる。

ついでに言えば、よく・・金融機関の窓口等で、「ガンに罹ったら、住宅ローンは免除」等

謳っているけど、治療費が支払われるわけでもないし、仮に死んだ場合には、残債と

解約損害金等を清算されるだけの団体生命保険に加入させられているだけで、

ちゃんと金利に保険料は上乗せされているし、金融機関には手数料が入ってくる仕組み。

だから、「万一、あなたに何かあっても平気よねえ~」とほざいている奥様方は注意が

必要だ。何故なら、団体生命保険の保険金額は、金融機関が作成した「住宅ローン残債」を

元に、返済が進めば進むほど掛けられている金額は、少なくなっている。

そればかりか、固定資産税は毎年取られることになる。

因みに、将来、独立開業を目指す人なら、「家」と呼ばれるものをローンで買ってはいけない。

購入する人々は、「将来の資産だから・・」と言う甘い言葉を吐く、不動産会社に騙されている。

確かに、市区町村は「固定資産税」という名目で税金をふんだくっていく。

でも、それを本当に資産と呼べるのか?と聞かれれば、答えは現代では、首を横に振る必要が

ある。何故なら、「その資産価値」は現代社会では、恐ろしいほど下がっていく。

とある街のマンションは、二十数年前には、3000万に近い金額だったが、とある不動産会社の

担当者に話を聞くと・・・「そうですねえ~200万超えたら売れませんね!」と断言しているくらいだ。

生半可の知識だけで、「家は買った方がいいよ・・家賃もったいないもん!」と言う輩の言うことを

鵜呑みにしていたら、待っているのは、借金の連鎖反応になるかもしれない。

次回は、「本当はこれだけ掛かる・・・かもしれない。マイホームで出ていくお金」の話をしましょう。

それでは、皆様!またのお越しお待ち申し上げております。
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オストドの誰も教えない「負動産の話」VOL2 [暴露ばなし]

空飛ぶ食欲魔人ことオストドでございます。

ポンポコ腹親父の拙いブログへようこそ!

本日現在、まだ・・・殺されても、拉致もされてません。(^_^;)

本日も皆様の諸願成就を御祈願させていただきまして、

スタートなのでございます。

本日のお話は、設備面からみた賃貸住宅と分譲の違い。

家を買う気が全くないメストド1号でも、住宅展示場は好きですし、

リフォームショップを見て回るのも好き。

「いいなあ~これ!」とキッチンやお風呂、洗面台等を見て、

ぽつりと一言。

「欲しいのなら入れ替えますけど・・・・」とオストド。

オストドの潜む棲家は、DIY賃貸。

ですので、届けさえ出せば、キッチン入れ替えでも洗面台でも

お風呂だってリニュアル可能。

先日は、我が家の2か所のトイレにウォッシュレットを入れました。(笑)

でも・・・「もったいない!」と言い切るメストド1号なので、

無駄な投資はしません。

さて、不動産会社もハウスメーカーもそして・・・・誰も言わないのが、

設備のリスク。

通常、設備の法定耐用年数は、10~15年。

新婚早々でマイホームを手に入れた方なら、子供の学費とかに悩む時期。

その中でも我慢が出来ないのが、今年の様な猛暑のエアコン故障。

オストドの所有する物件は、全室エアコン完備。

2LDKなら、3台のエアコン。1Rなら、1台のエアコン。

家賃3万円台のお部屋でさえ、エアコンは完備されてますので、例年何台かは

寿命を迎えるのでございます。

普通のお宅の場合なら、エアコンが壊れると、酷い時には1カ月以上かかる

エアコンの取り換えも、オストドの所有物件では、2週間もかかりません。

別に、家電量販店を脅しているわけではありません。

「修理できるのなら修理。無理なら交換」ノスタンスを取り、予算を予め管理会社の

担当者に与えているので、「壊れたので取り替えましたぁ~」と連絡があるだけ。

他の設備も空室になると、「集合~っ!」の一言で、リフォーム会社に管理会社が

集合するシステムを採用しているので、「ここと・・・コレ!やっといて」とさらりと新品に

交換を指示する始末。玄関ドアでさえ・・・「駄目だぁ~これ・・・」と交換。

給湯やガスレンジに至っては、24時間365日の管理体制なので、夜中でも給湯器くらいなら

「交換しときましたぁ~」と連絡だけ。

これが、分譲になると・・・・

「ねえ!お父さん!」の一言から始まり、あちらこちらのショールームを見て・・・・

「ああでもない・・・こうでもない」と仰る日々。

法定耐用年数で言えば、エアコンがトータルで3~4回。キッチンやお風呂、トイレ洗面台で

1~2回。自腹で交換しなければいけないのでございます。

こんなこと誰も教えてくれませんね?

クロスやクッションフロアー・フローリングどれもこれもお金が出ていくだけ・・・・

オストドの試算によれば、外壁や屋根等も含めると、建築費t同額かそれ以上の出費。

これが出ていくのは当たり前のお話。

でも、これを考えると・・・・賃貸なら、

「そろそろ・・ここ古くなってきたよね・・・・」の一言で済むお話。

大家さんが綺麗に直してくれなければ、引越せばいいだけですから・・・・

でも・・ここだけのお話ですけど・・・・たかだか・・・2LDK。60㎡でも、

フルリフォームすると・・・簡単に数百万円支払う大家さんがそこには居るんです。(>_<)

次回のお話は、「火災保険と貴方の命(生命保険)に抵当ってどういうこと?」をお送りします。

それでは、またのお越しお待ちしております。
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