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オストドのためいき。「まだ・・・騙されるのか?」VOL1 [不動産投資の話]

空飛ぶ不動産屋・・じゃなかった。空飛ぶ食欲魔人ことオストドでございます。

本日もポンポコ腹の大家のおっさんのブログへようこそ!

ご訪問賜っている皆様の諸願成就を御祈願させていただきまして、

本日もスタートなのでございます。

さて、不動産貸付業(つまり、大家さんです。)を営みだして、もう5年を軽く超えました。

最初は個人で、「お父様(故人)に言われたので・・・」始めましたが・・・・

「ストレスもなく・・・やりたいようにやれる!」と会社(一応・・・株式会社です。)を始め、

先月末には、5期が終了しました。

この間は色々なことがありました。

地元の地銀さんに口座を開設に行ったら、「社長!これ買いませんか?」と当時の支店長。

本人は気づいてませんでしたが、個人で所有している物件は、表面上、「無借金」。

お父様の土地をふんだくり、(ちゃんと・・・賃貸借契約は結んで・・・(^_^.) )

お父様が不動産売却で得たお金をこれまた・・・ふんだくり。(ちゃんと・・金銭消費貸借!(^_^.) )

某、Sハウスのシャー〇〇〇ブランドのそれなりのものを建て・・・・(驚異の入居率95%超え)

「ふんふん・・・これで生活は困らん!」と個人事務所を法人化したのでございます。

法人化すると・・・法人の口座が必要です。

オストドの会社は、将来の事業展開も考えて・・・・ウンチャラホールデイングス。

一番・・・あやしい名前です。

でも、個人の資産(表面上ですね・・・・相続で完全に自分のモノ(^_^.) )で毎月、売上から

せっせと積立をしているので、某メガバンク某支店さんが、出来立ての会社の口座を

開設してくれました。

因みに、オストドが開設以来をして断られた金融機関さんはありません・・・・(^_^.)

そのおかげで、今、メーンバンクとなっている地銀さんなども次々と口座オープン。

さて、法人になって何を始めたのか?

実は、金融機関さんのお持込物件を買いました。

「社長~これ買いません?」と支店長さん。

まあ、おまけのお話ですが、この時の担当さんは、オストドと同じ町会出身。

多分、昔々その昔・・・・一発くらいひっぱたいたことがあるはずの人。

このお持込物件は、〝競売案件”だったやつ。

最初の所有者さん。税金滞納で差し押さえられた物件。

それをとある・・・市街化調整専門のはずの不動産会社さんが落札。所有物件。

表面上、値切れませんでしたが、実際は超お得に買わせていただきました。

「そうさな・・土地と建物7対3でどう?」

「反対の3対7なら買いますけど・・・・」

実はこれ!ただのマンションでもアパートでもなく、売上の一部が消費税課税物件。

つまり、住宅と事務所とテナントの複合物件。

お判りになりますか?

物件価格=土地(非課税)+建物(消費税込)の価格。

更に、土地は減価償却できませんが、建物は減価償却。つまり、税金が安くなる。

おまけに、建物を高く買うと、消費税還付が受けられるのです。

もうお判りでしょうか・・・・

不動産会社が売主=仲介手数料タダ。(仮に1億円の物件ですと、306万円+税がタダ!)

消費税もそれなりに還付をうけましたので、ウン百万円の利益が確定。

また、減価償却も大きくなるので、節税効果は約1000万円くらい。

どうです?

管理は信頼のある不動産会社さんにお願いすることにしました。

入居率はおよそ95%くらいです。(*^。^*)

「さ~て・・・次は?」

そう思っていましたら、お父様が他界。

親不孝者で・・・「ささっとくたばれ!」と思っていたのに、不思議です。

何故だか、涙が止まりませんでした。(^_^.)

それから、相続ではなくて争族状態に・・・・

後妻VS特別養子の世にも恐ろしく、醜い争いがスタートです。

先方(後妻サイド)は、弁護士と税理士と名乗る「エセ税理士」が出てきました。

弁護士が持ってきた「財産一覧」を見ると、やっぱりやってました。

「出るところに出て決着つけてもいいけどね・・・・」

時間切れ寸前(相続税は死亡後10か月以内に納めます。)で、決着。

オストドはそれなりに・・・貰い。入ってきたキャッシュはほとんど全部相続税です。(^_^.)

相続した株券は、売りとばし(オストドが持っていると怖いらしいので、言い値で買ってくれました。)

またもや、国税と市県民税をそれなりに納めました。

手元に残ったのは、借金がチャラになった建物と土地。そして数千万円。

不思議な事にオストドは見ないフリをしていて、お父様の背中を見ていたみたいです。

「社員がちゃんとした生活を送れる様にしないと・・・・」

”争族”を終わらせ、親戚縁者一同と縁を切りました。何故なら、お金の魔力は想像を絶します。

特別養子=赤の他人・どこかの馬の骨がたくさんの財産を貰い、血のつながりのある

親戚縁者は一銭ももらえない。面白いわけがありません。

そこで、絶縁させていただきました。(一部の方とはおつきあいしておりますが・・・)

「さてと・・・親父がくれた金。増やすかぁ~」と次ぐのハイエナ作戦です。

因みに、不動産投資の世界は、敗者はとことん毟り取られ、一部だけが生き残る。

こんな世界なのです。

例えば、不動産会社さん。

売る時も買うときも「仲介手数料」を毟り取ります。

往復ビンタと言いますが、売主買主双方から、物件価格x3%+6万円の消費税を徴収します。

金融機関さんも「晴れた時には傘(お金)を貸すが、どしゃぶりには取り上げます。」

競売には手を出すとメンドーなので、任意売却が、オストドの狙い目です。

オストドのポリシーは「1棟年間10万円の純益を最低確保」です。

また、些少ですが、国境なき医師団にも1棟あたり月額3千円の寄付を行っています。

つまり、自分の利益だけ追及せず、社会貢献の一環です。

でも、感心していただく必要はないのです。これは金利交渉の際の「武器」だからです。

次の獲物は決まりました。相当弱っているみたいです。

もう、競売目前。これを逃す手はありません。

無事に手に入れることが出来ました。

皆様は、登記簿謄本をご存じでしょうか?

すべての物語がこれらに記載されているのです。

この土地がどうしたこうした・・・建物がどうしたこうした・・・

ここに記載されているのは、どのくらいの金利で、以前の所有者が買ったり、建てたか・・・・

全部、記載されているのです。

不動産の世界はそんなに儲かる世界ではありません。

大体、投資額の4~7%くらいが良いところだと思います。

最近、金融機関さんが、ため息をひとつ。

これは・・・次回以降にさせていただきましょう。

次回は、30年一括借り上げは信じられるのか?をお送りいたします。

それでは、またのお越しお待ち申し上げております。
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