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オストドのひとりごと。「大丈夫かな?」 [不動産投資の話]

空飛ぶ食欲魔人ことオストドでございます。

本日もポンポコ腹親父の拙いブログへようこそ!

ご訪問賜っている皆様の諸願成就とご多幸、ご健勝を御祈願いたしまして、

本日もスタートなのでございます。

さて、先週の金曜日。無事決済を終了して、関東地方のとある所に、

農業を営んでいる兼業さんから、物件を買わせていただきました。

資料を取り寄せたとき、内心はさておき・・・・「なんだこれ!」が正直な印象。

某公庫融資付き物件だったので、建物も土地もそれなりだったのでございまして、

一回拝見して、速攻買付を入れました。

お値段は積算価格です。つまり、売り希望額よりはお安くなる。

近隣で言えば、中古の戸建て2軒は買っても、まだ余る額を、指値。

オストドの前にサラリーマンの方が、買付をいれていらっしゃったのですが、

あえなく撃沈。(サラリーマン兼業さんでは、少々無理がある金額です。-属性次第ー)

さて、実はこの物件。もうすぐ競売にかけられる寸前の言わば、任売。

任売とは最後の抵抗。(競売では安く買い叩かれることもあります。)

この売主さん。公租公課つまり、税金を滞納(固定資産税などと思われます。)

従って、差し押さえを喰らってしまっていたのです。

おかげで、土地は評価の半値以下。近隣宅地価格の1/3以下で、その代り

建物は少々お高く(減価償却できるので、構わないわけで・・・)買わせていただきました。

ここで、これから始めようとする「兼業さん」にご忠告させていただきますと・・・・

「最初の一年は、入ってきた家賃に手を付けるな!」です。

確かに、毎月。給料いや給料以上のお金が、口座に入ってきます。

そこから、銀行に元利均等で返済しても、まだ余っているわけですが・・・・

ここからが落とし穴。

忘れた頃にやってくるのが、固定資産取得税。

これは、自分が住むためではなく、(自宅併用なら・・・?)あくまでも、事業用。

そうなると、新築ではなく中古(登記上)扱いですと、減税の恩恵はまずないので、

固定資産評価額という勝手に判断された評価額(売主さんからコピーをもらってください)

それの大体、2%くらい(20/1000)くらい持って行かれます。

オストドで言うと、今回の購入で4か月分の家賃が消えます。(-_-)/~~~ピシー!ピシー!

それから、固定資産税が1/1時点での所有者にかかります。

これも、悪しき慣習で、本来なら払う必要がないのですが、(物件価格上乗せ処理です。)

例えば、3/1に引き渡しを受けると、365日から経過分を引きますので、306/365を

売主さんに差し上げます。(あくまでも、納税者は1/1時点所有者です。)

それから、様々な管理諸費などもかかりますし、個人なら個人事業税とかも払うことになり

「一体いくら払えばいいんだぁ~」と叫びたくなるくらい出ていきます。

残るのは(初年度は間違いなく赤字決算です。表面上ですが・・・(-_-;) )

それから、気を付けなければいけないのが、敷金。

これは入居者さんからの預り金です。関西方式(金銭授受なしで義務だけを負う)だと、

これに充当する額は、いずれ返すお金ですので、定期預金(1か月がおすすめ)にでも、

預けておかねば、「お金にルーズな奴!」と金融機関さんに判断されかねません。

上手く、売主さんから奪取できても同じ。兼業さんのお金ではないので、定期預金へ。

まだまだあります。

修繕準備金です。

修繕(リフォームやリノベーション含む)は、金融機関さんは持ち主の属性を見ます。

これらは、自動積立で2本立てで運用したほうが、金融機関さんの融資もひっぱれる

可能性があります。(通常、リフォーム融資は10年です。)

そうなると・・・手残りはどのくらい?

そう、問題がそこなのです。

金融機関さんの金利が勝負です。

某S銀行さんは、法人は相手にせず、個人融資ですが、アパロンで4.5%とか・・・

口がアングリです。(営業妨害ではありません。事実です。)

これでは、表面利回り10%以上でないと、非常に厳しいと思います。

それらは次回にでも書きたいとおもいますが・・・・

ハッキリ書いておきましょう。

融資金額1億円。融資期間30年 元利均等 固定5年 金利4.5%。表面10%利回り。

手元に入ってくるお金。1億円x10%=1000万。

管理諸費はおよそ15%かかりますので、手残り850万。

返済金額は、月々506,685円 360回 で計算すると・・・・

うわぁ~返済総額は、18240万6711円。つまり、借入に対する総利息は、82.4%超え

この時点で、手残り241万9780円。

でも、これは全額が減価償却できた話。

土地は減価償却しない。つまり・・・土地価格が高いとそれだけ経費が認められない。

更に、固定資産税・個人事業税・消費税などなどの税金を払い・・・・

おまけに、未払い家賃が発生すると・・・・・うわっ!

持ち出しとなります。(法人化しても赤字でも税金取られます・・・・(-_-;) )

だ・か・ら・・・・一年は様子をみなければなりません。

兼業さんは本を読み、セミナーに参加され・・・(良いことしか書いてないし、言いませんが)

それで、不動産の罠に落ちていくのです。

投資=借金ならば、なおさら注意してください。

そうでないと・・・・・

待つのは、ハイエナが群がる。地獄です。

オストド。ある不動産会社(実名はあげられませんが・・・)の担当者にインタビューしたところ、

「儲かろうが、損しようが関係ないっす!何せ、売買で2重に手数料取れますから・・・」

そうです。買うときも売るときも、手数料を支払わねばいけないのです。

だ・か・ら・・・金利交渉は、融資交渉とともに大事な作業。

オストドみたいに厚かましい(名前が厚かましさを物語っているので・・・)と、

「今・・・いくら?」

「・・・・%(パーと言います。)」

「いいよ・・・別のところに・・・・」

「ど・・どのくらい・・・・」

「出来る範囲は・?」

どんどん下がっていきます。

今回の金利は明らかにできませんが、某メガバンク法人担当部署に居たメストド1号も

「うっそぉ~よくやった!」というくらいの金利を引っ張ってきました。

あっ・・・・・

一言忘れてました。

見慣れないお金が口座に入ってくると・・・・

気は大きくなる。(ブランド狂いが居ると・・・怖い!)

どうか、気をつけてください。

オストドもハイエナさんたちとお待ちじゃなかった。これから、参加される

兼業さんの成功(いや・・・内心は失敗?)を心よりお祈り(どっち?)申し上げます。

皆様のまたのお越しお待ち申し上げております。
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オストドのためいき。「ちょっと・・・考えれば判る・・・ハズ」 [不動産投資の話]

空飛ぶ大家じゃなかった。空飛ぶ食欲魔人ことオストドでございます。

本日もポンポコお腹をさすっているオヤジの拙いブログへようこそ!

本日もご訪問賜っている皆様の諸願成就とご多幸に家内安全その他モロモロ・・・・

ぜ~んぶひっくるめて御祈願させていただきましてスタートなのでございます。

さて、本日のお話はずばり・・・不動産投資のお話。

まず、皆様に覚えていただきたいことはひとつ。

「どんな世界でも売買時には手数料と消費税が係るという点」

例えば、オストドが現在生業としている不動産賃貸業でみると・・・・

例えば、総額一億円(消費税込)となっている場合には、購入時にナント・・・・

306万円の手数料(3%+6万円 上限)と消費税が、現行税率だと224800円。

これを仲介した不動産屋さんに払います。

その物件をまた・・・一億円で売ると・・・・また同額の手数料がかかります。

介在する不動産屋さんが1社(売主側・買主側同一不動産会社)の場合、

それぞれから手数料を貰うので、「往復ビンタ」とオストドは呼んでいます。

ですから、町の中にあるオンボロ不動産屋が潰れない理由はココにあります。

年間1億円の売買をやれば、612万円と預かり消費税は449600円。

もっとも・・・消費税をちゃんと納めているのか?定かではありません。ね。(^_^;)

さて、よく・・・「儲かりそうだから不動産投資をしたい!」という相談を受けます。

オストドは開口一番「やめておけ!」とだけ言います。

何故なら、綿密な計算をしているとは思えないからです。

現にオストドの会社が購入して保有している物件は、すべて・・・〇売物件。

一番最初に買わせていただいたのは、差し押さえ&競売物件。

今年になって買わせていただいたのは、任売(限りなく・・競売寸前物件)。

こちらも差し押さえられていたのです。

その秘密は・・・・“固定資産税等未払い”によるもの。

マイホームをお持ちの方はお分かりですね?

そう・・・毎年ふんだくられる税金を払いきれなかったのです。

それは・・・なぜか?

一言で言えば・・・計算が甘いからなのです。

不動産投資初心者さんは、”表”しかみません。ついでにハウツー本で成功事例を読む。

これが・・・曲者なんです。

不動産投資家ほど信じてはいけません。オストドの場合、投資ではなく、保有して稼ぐ。

投資家は安く仕入れ、高く売り利ざやを稼ぐ。まあ、簡単に言えばこうなります。

ですから、不動産投資家の書くことは・・・こうすれば成功する。(但し・・・著者が・・・)だけ。

ここに物件価格1億円。RC造築17年物。固定資産税H27年度課税額45万円表面10%の

物件があるとしましょう。

あこぎでない金融機関の融資期間は、プロパーローン(オストドはアパロンではないので)で、

法定耐用年数47年-経過年数なので、30年のローンが可能です。

30年で年間10%ですから、約300%の収入と考える人が多いはず。

じつはそんなに甘いものではありません。

オストドの場合、入居率(満室から想定空室率を引いたモノ)を70~80%で設定しています。

次に、諸経費率。大体10~20%と言われますが、固定資産税額をみてください。

今年は45万円。つまり4.5%を占めています。(45万÷1000万)

RC造は特にこの諸経費率は高いのです。

あまり詳しく申し上げられませんが、サブリースだと15から20%。

普通の管理委託で3~5%+TAX。清掃費もかかりますし、共用部の電気・上下水道など・・・・

これらを想定すると・・・大体、最低満室賃料の20%は消えてなくなります。

そうなると・・空室率30%とすると・・・・合計50%が無くなります。

従って、総獲得できるはずは、150%。今回は一億円ですから、一億五千万です。

ここまで書くと・・・これなら楽勝じゃん!と思われるでしょう?

実は・・・まだまだ・・・落とし穴があります。

それは設備劣化などを考慮しなければならないこと。更に空室補修も欠かないこと。

金融機関の貸出金利は何%なのかです。

因みに、オストドの会社が今年買った物件で言えば、前の持ち主さん。

金利2.8%。満室8%で固定資産税が払えなくて・・・・強制任売。

因みにこの方、失ったのはそれだけではありません。

先祖代々の土地も売り・・・それでも、借金は残っているそうです。

あっ!そういえば・・・・オストド(の会社)が支払ったとされる消費税1500万あまり・・・

納税できたんでしょうかねえ~

それでは、皆様!またのお越しお待ち申し上げております。
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オストドのためいき。「手付金を払いましたぁ~」 [不動産投資の話]

空飛ぶ不動産やじゃなかった食欲魔人ことオストドでございます。

毎日、毎日。お暑い日々が続きますが、皆様はいかがお過ごしでございますか?

オストドのおつむ(頭9は少々オーバーヒート気味でございます。

さてと・・・ここでご訪問賜っている皆様の水難事故防止とご健勝とご多幸

ついでに子宝祈願に安産祈願など諸願成就を本日も御祈願させていただきまして、

スタートなのでございます。

オストドの最近は皆様もご存じの大家業。

空を眺めながら(上空を羽田へ降りる飛行機が通るので・・・・)

「いいなぁ~乗りたい!」とダダをこねながらお仕事三昧。

まあ、今年はペナンへも行き、(搭乗4回)マルタ島にも行き(搭乗6回)

ついでに、マイルからスカイコインにしてあった分が失効してしまうので、年末年始は

台湾へ行くのが決定しておりますが・・・・・・・・

それでも・・・・乗りたい!

では・・・・どうするのか?

「そうだ!物件を買おう!」

今年はすでに1軒買っているので、「お金貸してくれるかなぁ~」と思いながらも

事業計画書を提出すると・・・・・

「いいっす!」と某地銀さんの融資部の内諾が出てしまったので・・・・・

「ほい!じゃあ・・・契約!」

手付金として、500万円をキャッシュで持って、とある不動産屋さんへ・・・

ここは今年に入ってから買った物件の管理会社でもあり、今回の売主さん。

担当者はさぞかし迷惑だったはず。午後3時過ぎに現金を払われても・・・・・

窓口はすでに閉まっているのでございます。(^_^.)

まあ、その時間を指定してきたのは、先方さん。オストドが渡した現金は即座に

女性と男性2名の社員によって・・・・ATMへ

大丈夫だったのでしょうか?

あとは、9月の残債決済&引き渡しを待つだけ・・・・・

そうしたら・・・・伊勢神宮へ参拝に行くのに飛行機で行けばよいお話。

初冬にでもお詣りに行ってまいります。

それでは、皆様!またのお越しお待ちしております。
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オストドのひとりごと。「お役所仕事・・・・・」 [不動産投資の話]

空飛ぶ食欲魔人ことオストドでございます。

本日もポンポコ腹親父の拙いブログへようこそ!

ご訪問賜っている皆様の諸願成就を御祈願させていただき、本日もスタートなのでございます。

さて、オストドは不動産投資でご飯を食べているのは、皆様ご承知だと思います。

現在、会社を二つ経営しているわけでございますが、多分、来年には最低1社持つことに

なりそうな・・・今日この頃。

数えてみますと、オストド個人と会社を合わせると、軽く1万数千平米の土地を所有しており、

せっせと固定資産税を納めております。(^_^.)

さて、皆様はご存じでしょうか?

まず、不動産を買うのに現金一括払いできる御仁は、相当なお金持ちか?倹約に勤しんだ方、

はたまた宝くじがあたったか・・・悪党くらいかではないでしょうか?

大半の方は、住宅ローンやアパート・マンションローン・事業ローンです。(^_^.)

オストドもとある銀行さんのとある支店からだけで、多分・・・・ヒトケタ後半億円くらいの借金を

せっせと、返してます。(^_^.)

ローンを組んで真っ先に払うのが、登記に関する費用です。

ローンの場合、抵当権を設定しますので、抵当権設定の印紙代が、1000万円あたり、4万円を

納めねばなりません。次に、固定資産取得税というものが、忘れた頃に「〇〇万円をいつまで・・・」と

丁寧?な口調ですが、慇懃無礼な通知書が送られてきます。これは、都道府県が課す税金です。

土地の代金は、皆様が通常買う代金(実勢価格や販売価格)のほか、相続路線価・不動産評価額

などがありますが、不動産評価額に基づいて計算されます。これも、借金してでも払わないと、

「消費者金融ローンのほうが、金利やすくないか?」と思いたくなる過怠税等が加算されます。

次にくるのが、固定資産税です。これは毎年1月1日現在所有されている方に課税されます。

因みに、土地には消費税は係りません。係るのは建物だけです。

これらだけでも大変な金額ですけど、司法書士費用や金融機関の担保事務手数料とかが

別途かかってきます。勿論、売買にあたっては、不動産会社の手数料もありますね。

例えば、1億円の中古物件を買った場合には、「物件価格x3%+6万円 消費税別」ですから、

330万4800円ふんだくられます。また、売る時も同じです。但し、不動産会社と売買する場合には、

この手数料は係りません。

さて、ここからが本題。オストドが今年買った土地は2か所になっています。

オストドにしてみれば、片方だけでも良かったのですが、オマケ扱いで買いました。

「仕方ねえなぁ~太陽光畑でも作るかぁ~固定資産税くらい稼ぐだろ・・・」と考えていた土地。

太陽光メーカーとの契約が終わったところ・・・・

「社長っ!あの土地売りませんかぁ~」とI社のKクン。

「はあ?売れるわけねえだろ・・担保入ってるもん!」

「実は・・・お役所から売ってくれないかと・・・」

「やだよ・・・・メンドーそれに銀行さんも黙ってないっしょ・・・・」

「そこをですね・・・トップから、うちのトップに電話があって・・・・」

「やだぁ~ とも言ってられねえかぁ~銀行に違約金聞いてみるよ・・・」

皆さんはご存じでしょうか?固定金利で借り入れを行い途中で一部返済するとしても、

違約金の支払いが必要なんです。

やはり・・・銀行さんは乗り気ではありません。

それはそうです。折角、融資(市場調達)してやったのだから、「断れ!」

「でもねえ~お役所相手に喧嘩売る?」

「そうですよねえ~社長はいいんですか?あそこは儲かる可能性が・・・・」

「仕方ないんじゃない・・・お役所に逆らうと碌なことないっしょ・・・・」

「ま・・・まさか・・・安値売却は・・・・」

「それはない!うちの営利企業だしね。本当は倍貰いたいけど・・・う~ん・・・・」

先日、お役所とお話をすると・・・・出てくるわ出てくる・・・・

お話では、課長1名だったはずが・・・・部長1名課長2名担当1名・・・・

「言いにくいんですけど・・・・抵当権外さなきゃいけないんで・・・」

「判ってます」

「ウチも・・・儲ける気は・・・ないんですけど・・・・ウチの売却代金の他1000万以上かかりますけど」

「いくらですか?」

「そう・・ですね。ウチの金額は帳簿価格でも良いとして・・ウン千万・・・」

「た・・・高い。もうちょっと・・」

因みにこれは法人だから出来るお話。個人の方は取得から売買までの期間により・・・

短期売買ですと、めちゃくちゃ高い税率がかけられます。でも、法人ですから、係りません。

さて・・・オマケがどうなるのか?

これは・・・もう・・・神様しか知らないお話なのでございます。

まあ、一言言わせていただければ、お役所に事前にご相談しているときに、一言言ってくれれば

こんな高い金額を口走らなくてよかったんです。これこそまさに・・・「お役所仕事」でございます。

それでは、皆様!またのお越しお待ち申し上げております。
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オストドのためいき。「まだ・・・騙されるのか?」VOL1 [不動産投資の話]

空飛ぶ不動産屋・・じゃなかった。空飛ぶ食欲魔人ことオストドでございます。

本日もポンポコ腹の大家のおっさんのブログへようこそ!

ご訪問賜っている皆様の諸願成就を御祈願させていただきまして、

本日もスタートなのでございます。

さて、不動産貸付業(つまり、大家さんです。)を営みだして、もう5年を軽く超えました。

最初は個人で、「お父様(故人)に言われたので・・・」始めましたが・・・・

「ストレスもなく・・・やりたいようにやれる!」と会社(一応・・・株式会社です。)を始め、

先月末には、5期が終了しました。

この間は色々なことがありました。

地元の地銀さんに口座を開設に行ったら、「社長!これ買いませんか?」と当時の支店長。

本人は気づいてませんでしたが、個人で所有している物件は、表面上、「無借金」。

お父様の土地をふんだくり、(ちゃんと・・・賃貸借契約は結んで・・・(^_^.) )

お父様が不動産売却で得たお金をこれまた・・・ふんだくり。(ちゃんと・・金銭消費貸借!(^_^.) )

某、Sハウスのシャー〇〇〇ブランドのそれなりのものを建て・・・・(驚異の入居率95%超え)

「ふんふん・・・これで生活は困らん!」と個人事務所を法人化したのでございます。

法人化すると・・・法人の口座が必要です。

オストドの会社は、将来の事業展開も考えて・・・・ウンチャラホールデイングス。

一番・・・あやしい名前です。

でも、個人の資産(表面上ですね・・・・相続で完全に自分のモノ(^_^.) )で毎月、売上から

せっせと積立をしているので、某メガバンク某支店さんが、出来立ての会社の口座を

開設してくれました。

因みに、オストドが開設以来をして断られた金融機関さんはありません・・・・(^_^.)

そのおかげで、今、メーンバンクとなっている地銀さんなども次々と口座オープン。

さて、法人になって何を始めたのか?

実は、金融機関さんのお持込物件を買いました。

「社長~これ買いません?」と支店長さん。

まあ、おまけのお話ですが、この時の担当さんは、オストドと同じ町会出身。

多分、昔々その昔・・・・一発くらいひっぱたいたことがあるはずの人。

このお持込物件は、〝競売案件”だったやつ。

最初の所有者さん。税金滞納で差し押さえられた物件。

それをとある・・・市街化調整専門のはずの不動産会社さんが落札。所有物件。

表面上、値切れませんでしたが、実際は超お得に買わせていただきました。

「そうさな・・土地と建物7対3でどう?」

「反対の3対7なら買いますけど・・・・」

実はこれ!ただのマンションでもアパートでもなく、売上の一部が消費税課税物件。

つまり、住宅と事務所とテナントの複合物件。

お判りになりますか?

物件価格=土地(非課税)+建物(消費税込)の価格。

更に、土地は減価償却できませんが、建物は減価償却。つまり、税金が安くなる。

おまけに、建物を高く買うと、消費税還付が受けられるのです。

もうお判りでしょうか・・・・

不動産会社が売主=仲介手数料タダ。(仮に1億円の物件ですと、306万円+税がタダ!)

消費税もそれなりに還付をうけましたので、ウン百万円の利益が確定。

また、減価償却も大きくなるので、節税効果は約1000万円くらい。

どうです?

管理は信頼のある不動産会社さんにお願いすることにしました。

入居率はおよそ95%くらいです。(*^。^*)

「さ~て・・・次は?」

そう思っていましたら、お父様が他界。

親不孝者で・・・「ささっとくたばれ!」と思っていたのに、不思議です。

何故だか、涙が止まりませんでした。(^_^.)

それから、相続ではなくて争族状態に・・・・

後妻VS特別養子の世にも恐ろしく、醜い争いがスタートです。

先方(後妻サイド)は、弁護士と税理士と名乗る「エセ税理士」が出てきました。

弁護士が持ってきた「財産一覧」を見ると、やっぱりやってました。

「出るところに出て決着つけてもいいけどね・・・・」

時間切れ寸前(相続税は死亡後10か月以内に納めます。)で、決着。

オストドはそれなりに・・・貰い。入ってきたキャッシュはほとんど全部相続税です。(^_^.)

相続した株券は、売りとばし(オストドが持っていると怖いらしいので、言い値で買ってくれました。)

またもや、国税と市県民税をそれなりに納めました。

手元に残ったのは、借金がチャラになった建物と土地。そして数千万円。

不思議な事にオストドは見ないフリをしていて、お父様の背中を見ていたみたいです。

「社員がちゃんとした生活を送れる様にしないと・・・・」

”争族”を終わらせ、親戚縁者一同と縁を切りました。何故なら、お金の魔力は想像を絶します。

特別養子=赤の他人・どこかの馬の骨がたくさんの財産を貰い、血のつながりのある

親戚縁者は一銭ももらえない。面白いわけがありません。

そこで、絶縁させていただきました。(一部の方とはおつきあいしておりますが・・・)

「さてと・・・親父がくれた金。増やすかぁ~」と次ぐのハイエナ作戦です。

因みに、不動産投資の世界は、敗者はとことん毟り取られ、一部だけが生き残る。

こんな世界なのです。

例えば、不動産会社さん。

売る時も買うときも「仲介手数料」を毟り取ります。

往復ビンタと言いますが、売主買主双方から、物件価格x3%+6万円の消費税を徴収します。

金融機関さんも「晴れた時には傘(お金)を貸すが、どしゃぶりには取り上げます。」

競売には手を出すとメンドーなので、任意売却が、オストドの狙い目です。

オストドのポリシーは「1棟年間10万円の純益を最低確保」です。

また、些少ですが、国境なき医師団にも1棟あたり月額3千円の寄付を行っています。

つまり、自分の利益だけ追及せず、社会貢献の一環です。

でも、感心していただく必要はないのです。これは金利交渉の際の「武器」だからです。

次の獲物は決まりました。相当弱っているみたいです。

もう、競売目前。これを逃す手はありません。

無事に手に入れることが出来ました。

皆様は、登記簿謄本をご存じでしょうか?

すべての物語がこれらに記載されているのです。

この土地がどうしたこうした・・・建物がどうしたこうした・・・

ここに記載されているのは、どのくらいの金利で、以前の所有者が買ったり、建てたか・・・・

全部、記載されているのです。

不動産の世界はそんなに儲かる世界ではありません。

大体、投資額の4~7%くらいが良いところだと思います。

最近、金融機関さんが、ため息をひとつ。

これは・・・次回以降にさせていただきましょう。

次回は、30年一括借り上げは信じられるのか?をお送りいたします。

それでは、またのお越しお待ち申し上げております。
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オストドの誰も教えない「負動産の話」VOL3 [不動産投資の話]

「火災保険とあなたの生命保険が抵当?」

賃貸住宅に住んで居ると、関係のないお話なのだが、

憧れ?の一戸建てや分譲マンションを買うと、

必ずと言っていいほど、ふりかかってくる話。

まあ、多額の預金があり、キャッシュでポン!と買うと関係ないけど、

住宅ローンを背負うと不思議なぐらい説明もそこそこに取られる。

何故なら、買おうとしている金融機関が算出した「物件価値」と

「実勢価格」はあまりにも差がある。

例えば、土地1000万円建物5000万円で計6000万円の家を買うとする。

土地には、実勢価格と路線価という「二つの価格」が存在する。

路線価を調べたければ、国土交通省が毎年公表している価格を調べれば

それが判る。地図になっているので、43Dとか230Cなんて数字が出てくる。

前者は、43000円/㎡だし、後者なら、230000円/㎡となる。

そこに金融機関独自の係数がかけられるので、実勢価格はあくまでも、

売買される価格であって、金融機関独自の算出する価値とはまた違う。

建物に至っては、どんな設備があろうと関係がない。

100万円のシステムキッチンでも、10万円のやすいキッチンでも考慮はされない。

仮に考慮されるとしても、全ての設備は10年から15年で償却計算されてしまう。

また、法務局に保存登記や所有登記されれば、住んでいなくても、中古扱いで

「今、取り上げて売ったらいくらなんだろう」で調べた金額に、金融機関独自の

係数を掛ける。

つまり、金融機関は外面しか見ていないし、リスクを避けねばならない。

従って、手っ取り早いのは、その建物に長期火災保険を掛けさせ、質権設定する。

質権設定すると、万一、火災等で焼損しても請求できる権利は、質権設定者の

金融機関である。勿論、抵当権も設定されているので、1000万円あたり、4万円の

登録免許税を借主が支払い、第一抵当権を土地と建物に付けているので、

焼損などでお金を返せなくなれば、全てを取り上げ、足りなければ、給料や預金を

差し押さえることすらできる。

ついでに言えば、よく・・金融機関の窓口等で、「ガンに罹ったら、住宅ローンは免除」等

謳っているけど、治療費が支払われるわけでもないし、仮に死んだ場合には、残債と

解約損害金等を清算されるだけの団体生命保険に加入させられているだけで、

ちゃんと金利に保険料は上乗せされているし、金融機関には手数料が入ってくる仕組み。

だから、「万一、あなたに何かあっても平気よねえ~」とほざいている奥様方は注意が

必要だ。何故なら、団体生命保険の保険金額は、金融機関が作成した「住宅ローン残債」を

元に、返済が進めば進むほど掛けられている金額は、少なくなっている。

そればかりか、固定資産税は毎年取られることになる。

因みに、将来、独立開業を目指す人なら、「家」と呼ばれるものをローンで買ってはいけない。

購入する人々は、「将来の資産だから・・」と言う甘い言葉を吐く、不動産会社に騙されている。

確かに、市区町村は「固定資産税」という名目で税金をふんだくっていく。

でも、それを本当に資産と呼べるのか?と聞かれれば、答えは現代では、首を横に振る必要が

ある。何故なら、「その資産価値」は現代社会では、恐ろしいほど下がっていく。

とある街のマンションは、二十数年前には、3000万に近い金額だったが、とある不動産会社の

担当者に話を聞くと・・・「そうですねえ~200万超えたら売れませんね!」と断言しているくらいだ。

生半可の知識だけで、「家は買った方がいいよ・・家賃もったいないもん!」と言う輩の言うことを

鵜呑みにしていたら、待っているのは、借金の連鎖反応になるかもしれない。

次回は、「本当はこれだけ掛かる・・・かもしれない。マイホームで出ていくお金」の話をしましょう。

それでは、皆様!またのお越しお待ち申し上げております。
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