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オストド銀行へ行く。-まえがきに代えて- [ちょっとリアルすぎる話]

-まえがきに代えて-

みなさんは「銀行へ行く」と言えば、何を連想されるのか?

銀行とは不思議なところだ。とある行員の証言によれば、コイン(硬貨)はいちいち手作業で

数えない。昔、オストドが電気工事会社に勤めていた頃、現場から発注が上がってくる

ナットやワッシャーやビス類なんかをいちいち数えていれば、きりがないので、

計量はかりを持ち出し、10個何グラムと予め記憶している重さに対して、ちょっとした小学生の

算数計算で割り出した答えの重さで出荷していた様に、重さでいくら?と数えているらしい。

らしいと言うのは、その場をこの目で見たわけではない。ただ、聞いただけの話なのだ。

銀行員は、目の前にあるお金をお金とは思っていない。

それは単なるモノで自分が使えるモノではないからだろう。

だから、床に無造作に投げ出されている(であろう)硬貨の詰まった袋を跨いで歩いてゆく。

これは一度。いや・・・何回かこの目で見ているわけだから間違いはない。

でも、ご安心いただきたいのは、銀行という所は営業時間が終わると、「ゴメイ」をしなければ、

決して帰ることができない場所らしい。

らしいと言うのは、メストド1号が以前、とある都市銀行(メガバンクのひとつ)で働いていたので、

よーく知っているのだ。

ゴメイとは“ご名産”ではなく、ソロバンの世界で言う「御名算」だそうだ。

つまり、計算ででた数字と金庫に眠っている数字があっていますよ!ということだから、

その点だけは安心なのかもしれないが、安心できない点もいくつか存在する。

例えば、とある監督官庁に「恐れながら・・・某〇〇銀行の〇〇支店さんが・・・・」と

昔の言葉で言えば、“御上への訴え”ちょっと前に使っていた言葉で言えば、“チクリ”を

入れれば、“御用”となるのは明白な事実もある。

そうなるとどうなるのだろうか?

ヘタをすれば、銀行業務停止処分など喰らったモノなら、取り付け騒ぎのひとつやふたつ

いや、もっと最悪の事態を想定すれば、この国の金融システムは崩壊・・・なんてことも

起こりえないとは断言できないし、預金封鎖なんて物騒な言葉が出てくる可能性も

誰もできないほどの事を平気でやらかしている“銀行マン”はまだこの世に存在する。

まあ、それを逆手にとり、チクリチクリと銀行の担当者に、「借入金利の交渉」と言うベールで

蓋われた交渉と名を借りた・・・一種の脅迫めいたことをやっている御仁も存在する。

オストドの持論は、「自分が住むためのマイホームは持たない。何故なら、負債だから・・・・」

この言葉の意味を判る人は判るだろうし、判っていても耳を塞ぎ聞こえないフリをする

そんな人も居るし、「夢を壊すな!」とオストドに牙をむいてくる方々もいるのは、これまた

事実なのだから仕方がない。

オストドは、自分のためには、マイホームを持たない。所謂「賃貸派」ではあるが、所有する不動産

資産はそれなりになっている。驚くべきことは、オストドみたいに「どこの馬の骨だか分からない奴」に

不動産担保で、「本当に返しきれるのかな?」と考えるくらいの皆さんの大切なお金をポン!と貸す。

それだって、今所有している不動産を担保に差し出すわけではなく、これから購入しようとしている

不動産を担保にするわけだから、オストドの腹はあまり傷まない。

あまり・・・と言うのは、購入時費用のうち、一部のお金しかオストドの懐から出て行っているわけでは

ない。

オストドが買っている物件の多くは、「不動産収入で安泰な暮らしを夢に見て、挫折した」そんな人から、

ハゲタカのごとく買わせていただいている。

ハゲタカと言うのは、オストドも商売(別にこれでオストドの生活は成り立ってはいない・・が・・・)なので、

希望販売価格をよく吟味する。吟味と言うのは、現在のアパート・マンション経営に満室なんて言葉は

あくまでもその場限りであって、保障されたものではない。

従って、収益率だの空室率だの管理維持費だの固定資産税だのとか様々な観点から、計算し、

その物件が持つ可能性に点数を付ける。

銀行さんだって、バカの集まりではないので、積算価格を重視してくる傾向が強いし、事業計画書を

彼らが喜ぶ数字を叩きださねばならない。

そのためには、幾度も計算をやり直し、シュミレーションを重ねてゆく。

「あんたはオンとオフの区別がないいだから・・・」とメストド1号の口癖になっているくらい言われる。

「オフ?オフするときはしているじゃんか・・・」と言いかけるが、便利な世の中は時に不便になるくらい

地球の裏側に潜もうが、海の上を漂流していようが、リゾートのプールサイドでのんびりくつろぎ、

キンキンに冷えた飲み物を飲み、読書をしている風に見せかけてとか・・・

古代の地下神殿や、十字軍の兵士がンムる墓の上を歩いて教会の装飾を鑑賞していようが、

はたまた、神宮(伊勢神宮)で参拝するため、移動していようが関係なく、携帯は鳴り響き、

PCにはどんどんメールがやってくる。

一応、防波堤?として、「いつからいつまでオフ!」と宣言しようが、それを確認するために

わざわざ携帯に電話をかけてくる銀行マンすら存在する。

そうなれば・・・「オンとオフの使い分けしているよ!」とは、断言できない。

まあ、税理士先生に言わせれば、社長業は24時間365日オン状態!なんだそうだから、

それは仕方がないとして、オストドにはハゲタカのごとく価格交渉を行った物件の購入のために、

借り入れたお金の元金と金利という支払利息を払わねばならないことになる。

銀行さんに呼び出されるのは、平日だけではない。

今では、「住宅ローン相談会」なるものをやられているお蔭?で、休日であるはずの土曜日にさえ、

銀行担当者からお呼び出しの電話がくることもある。

そのお呼び出しこそ、こちらは「金利交渉」あちらは「モロモロのお願い」のバトルが繰り返される

話し合いと言う名の馬鹿仕合なのだ。

そんな、オストドが見てきたうちの・・・個人や団体・金融機関さんに迷惑?がかからない点を

これから書いていこうかと思う。

「ま・さ・か・・・うそでしょう?」と泣きを見るまえに、散々泣いている人を見てきたからこそ

書ける真実(ちょっとリアルすぎる)の数々なのだから・・・・・

第一話。住宅ローンの落とし穴に墜ちる人々に続く・・・・・


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オストド銀行へ行く。「マイホームローンの罠に墜ちる人々VOL1」 [ちょっとリアルすぎる話]

第一章 マイホームはローン地獄の始まり・・・・

よく、「今の賃料と比べてみてください!」などと書いた分譲住宅のチラシを見る。

一応、プロの端くれも端くれ・・・末席にやっと座っている身としても、

時に仲間であり、時に敵になりうる不動産会社さんの動向は気になって仕方がない。

はっきり言えば、これに引っかかるのは、マイホームの罠に真っ先に墜ちるひとびとだ。

不動産会社の人間は、買う人や売る人がどうなろうが、知ったことではない。

彼らは、その売買価格の3%+6万円の手数料が目当てなだけだし、売主直販の物件と言えど、

彼ら営業マンは、メリットを最大限強調するけど、デメリットは敢えて、合法上の部分である。

「最低限の事」だけ説明するが、その説明はまるでサテンの薔薇と言えばいいだろうか、

最大限それも合法上すれすれの甘い悪魔のささやきのごとく、脚色した内容をしゃべってくる。

そうなれば、人の心理は面白いもので、デメリットの部分は、忘却の彼方へ飛ばしてしまう。

冒頭で述べた「今の賃料と比べてみてください」には、例えば、分譲マンションなら、

駐車場使用料に管理費・修繕積立金は勿論、忘れた頃にやってくる固定資産税取得税に

固定資産税・火災保険や地震保険の保険料など加味されていない。

特に分譲マンションの場合、修繕積立金の金額も目先の販売のためにあえて下げている

そんな物件もある。そうすると、いずれやってくる修繕費には到底たりないので、臨時費用の

持ち出しなどがかかってくる。

分譲住宅(建売や自由設計建築)なども例外ではない。いや、むしろ、修繕積立金なるものは、

自分で蓄えねばいけないし、賃貸住宅(アパート・マンション・貸家など)と違い、設備の劣化

交換費用なんかもかかってくる。

そして、気を付けねばならないのは、それらの費用は予め計算できるものではないのだ。

強いて言えば、2LDK60㎡前後のマンションの1室で言えば、洗面台やキッチン・お風呂の交換

フローリング・クロスの交換などで、黙って最低250万円くらい消えてゆく。

賃貸住宅なら、備え付けのエアコンの修理やシステムキッチンに組み込まれたコンロ

給湯器システムにドアホンなどは、全て管理会社を通じ、大家に申し出ればよい。

勿論、マイホームならかかってくる固定資産税や取得税は勿論、リフォーム費用や

モロモロの費用が、家賃によって賄われるのだ。

だから、「今払われている賃料と比べてみてください!」なんて文章は、詐欺的な言葉なのだ。

そして、なにより怖いのは、“新築”なのは、厳密に言えば、住む前までであって、

一度でもそこへ住んでしまえば、それは新築でもなんでもなく、「中古」の価値しかない。

そうなるとどういう計算で売れるのか?も考えねばいけないと思う。

そうなると簡単に計算できるのは、積算価格というものだ。

まずは建物の構造。RCなら47年。重量鉄骨なら34年。木造(劣化等級物件は除く)で22年等

法定耐用年数と言われるものだ。次に再建築費用を調べる。

いくら、豪華なものでもこの再建築費用では考慮されない。

RCなら、20万円/㎡・重量鉄骨なら18万円など。これ等は東京法務局の価格表から算出する

次に土地の価格を求めるには、相続路線価を調べる。場所によっては、固定資産税評価額の

1.1倍とか1.2倍とかになっている場所もあるが、概ね接道(道に接している)している場所の

価格を調べれば良いが、それは土地の登記が1筆になっている場合のみで、数筆になっていれば

各々調べねばならない。

ここで計算例を挙げてみる。

建物構造及び面積300㎡・重量鉄骨造 築1年土地面積200㎡路線価20万円とすれば、

建物価格は、300x18万円x(34-1)÷34=52,411,764円となり、

土地価格は、200x20万円=40,000,000円となり、合計は92,411,764円となる。

ここで気を付けなければいけないのは、設備の対価はゼロとしてしか計算されない。

では、この金額がすべては入ってくるのだろうか?

答えは「ノー」だ。何故なら、不動産売買には手数料をその都度支払わねばならないし、

その他にも、司法書士手数料や登記関係の費用も一部発生する。

そして、一番怖いのは、金融機関へ払う「ペナルティー」の支払だろう。

ー 団体信用保険と生命保険はちょっと・・・違う!に続くー


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オストドのひとりごと。「消費税・・・・・」 [ちょっとリアルすぎる話]

空飛ぶ食欲魔人ことオストドでございます。

本日もポンポコ腹親父の拙いブログへようこそ!

ご訪問賜っている皆様の諸願成就を御祈願させていただき、

本日もスタートなのでございます。

さて、本日のお話は消費税のお話。

そもそも消費税ってどんな税金かご存知でしょうか?

簡単に言えば、「消費するんだからその分の税金を払え!」ということです。

但し、例外があって、例えば家賃には消費税が課税されるものと、非課税なものが

あるのは、ご存知ですか?

オストドが住んでいる賃貸住宅は、消費税がかかりません。但し、駐車料金は課税。

ここにある部屋があったとして、個人の住まいに供する場合は、非課税。

但し、法人が事務所として使用する場合は、課税となります。

具体的に言えば、家賃4万円共益費5千円としますと、個人の住まいなら、4万5千円の

支払だけで済みます。でも、事務所として使う場合には、消費税も払わなければ

いけませんので、4万8千6百円の出費になります。

勿論、事務所の家賃は全額経費。しかも払っている消費税は、受取消費税(仮受消費税)から

差し引くことができます。

皆さんがお店等で払っている消費時は正確に言えば、仮払消費税になります。

消費税を幾ら納めるのか?これはそのお店が仕入れ等に払った消費税(仮払消費税)を

仮受した消費税から、相殺して税務署に納められます。

日本の企業は消費税を還付してもらう企業も多くあります。

勿論、オストドの会社も例外ではありません。

これは、決算を組んでみると判ります。決算とは個人の確定申告みたいなものです。

オストドの会社は不動産を買付はしますが、売ることはまずない「課税事業者」です。

毎年の様に物件の買い付けを行っていると、仮払消費税が、仮受消費税より、多額になる

場合が毎年の様に続きます。

まず、売上を見ますと、課税売上と非課税売上の両方が混在しています。

この中から課税売上分を抜出し、現行消費税率で割戻しをして、正味の売上と仮受消費税に

分けます。正味の売上は非課税分と一緒にすると、実際の売上となりますが、今回は消費税。

(仮受消費税ー仮払消費税)でマイナスになれば、「払い過ぎだから返して!」と言います。

これを消費税還付申請と言われるものです。

通常のスーパーマーケット等はここまでの話で、払い過ぎ分は利息を付けて返してもらいます。

オストドの会社の場合は、過去3年間の売上割合の平均値を「返してもらう金額に掛けます。」

それが、還付される消費税です。勿論、利息を付けて返してくれますけど、マイナス全額は

戻りません。(^_^;)

でも、返してもらえるのは、計算していますので、ドンドン経費として出費もします。

庫の出費は規制があって、「事業に供すること」とありますので、ここぞとばかりに修繕と名を借りた

グレードアップ化もしてしまいます。これ等は、期中に発注し、請求書を期中に貰えば、支払が済んで

なくても、未払金という項目で処理してしまうと、経費になります。

まあ、税金の種類にちょっと腹を立てているオストドのレジスタンス行為です。

「税金はらうのなら、使えるところに使ってしまえばよい!」がオストドのモットーです。

但し、経費に算入が認められるかどうか?グレーなら言い逃れできますが、ブラックはブラック。

完全にブラック認定されると、社長の賞与扱い&経費不算入のペナルティーがありますので、

「これは事業に供するもの・・だよな・・・」と確認は怠りません。

例えば、美味しいモノが食べたい。これは人間の欲求のひとつ。特にオストドには、空を飛ぶことと

食べる事。この二つは切り離せません。この両方が無くなれば、オストドはただの生きる屍です。

美味しいものを経費で食べるにはどうするか?答えは簡単。

税法上、他社の方と会食をすると、交際費です。交際費ですけど、もうひとつ。

一人あたり、5000円を超えない範囲で、酒席ではない会合であれば、会議費で処理」という

お酒を断ったオストドには、美味しいルールが存在します。

「そんじゃあ~旨いもんでも食べて、英気を養おう!」と普段お世話になっている管理会社等の

若手を無理やり?引き連れ、時にはイタリアンフルコースランチとか、鰻ランチとか焼肉ランチに

行くことができます。A5ランクの〇〇牛の焼き肉ランチでも5000円あれば食べれます。

これをランチミーティングとオストドは呼んでいます。

このミーティングを始めてみたら、消費税は多く還元されるのは当たり前ですが、他にもこんな

美味しいお話にたどり着くこともあります。

「社長・・こkだけの話ですけど・・・・」

「買う!」

一般市場に出回る前の美味しいお話。美味しいお話には、美味しいご飯と美味しいお土産を

勿論、オストドは用意をします。

美味しいオマケとは、交際費枠で仕入れた「商品券」です。これも取扱いには注意を要する

劇薬指定のモノです。これを「担ボー」(担当者ボーナス)と呼んでいます。

金券類は仕入れたら、台帳につけ、なるべく期中に消費しなければならない。ルールがあります。

勿論、税務調査の対象になりますので、幾ら仕入れて、幾ら分誰に渡したか?

これはノートの切れ端にでも書いておけば、オストドの会社規模だと所轄税務署が、

「いつ行くけどいいか?」と問い合わせの上、お越しいただいた際に、実際の在庫と帳簿上の

使用残り枚数があってれば、劇薬も経費に認めてもらえます。

だからと言って、私物化するとバレるので、絶対にマイポケットには仕舞わないのが、オストド流。

この様に経費を使っていくと、勿論、グレーも発生してしまいます。

オストドが使っている車も経費なら、保険料や燃料代、高速代、駐車料金等も経費。

税務署の見解では、個人と会社と分けるべきとありますが、分けられないのが、社長業。

何しろ、社長や役員は、「365日24時間勤務」なので、交通違反の反則金までなら、

経費不算入だけど経費扱いとなります。

これはどういうことなのか?

社長は何かあったら現場に駆けつける。運転中、運悪く急報が入り、携帯を使用して捕まった等

本人が予期しないトラブルも発生するからなのです。おかしな話かもしれませんが、

オストドの会社の5冊ある決算書のうち、2冊に「交通違反反則金」と明記されています。

では、この様に経費をじゃぶじゃぶ使っていると、赤字になる(毎年の仕入れで赤字確定です)

赤字は個人と違い5年間繰り越せるので、利益が出たら赤字を補えばいいことになります。

まあ、税務署も御見通しかもしれません。

但し、赤字も帳簿上だけにしなければ、運転資金が必要になりますので、社長は自分のお金を

無利息返済日不確定で貸すことになります。

まあ、税務署もこの辺りは、社長の個人収入や資産について調査済みなので、あんまり文句は

言われたことはありません。と言うより、皆無です。

オストドの会社はハデにお金を使ってますけど、売り上げも創業当時からみるとウン倍・・・

勿論、売上に応じて各種税金は払います。売上がなくても払う税金もあります。

市町村税で5万円と都道府県税で2万円。これは均等割額ですし、固定資産税は恐ろしい金額。

大体、100万円の束がいくつか無くなるそんな税金も払いますが、これらは地方税です。

ですので、役場にいくと「アンタのボーナスは俺(うちの会社)が払っている」と

言いたくなってくることもしばしばあります。(^_^;)

さて、消費税の話に話を戻すと、消費税と言うのは各段階に存在します。

例えば、ここに商品Aがあります。この商品を作る過程では、様々な会社が原料を仕入れます。

その原料をBとし、商品代金を仮に100万円とすると・・・・

消費者→販売店には、商品代金100万円と仮払消費税8万円

販売代理店→製造メーカー指定代理店 仕入れ代金90万円と仮払消費税7万2千円

製造メーカ-指定代理店→製造メーカー 仕入れ代金80万円と仮払消費税6万4千円

製造メーカー→原料メーカーB 仕入れ代金70万円と仮払消費税5万6千円とすると・・・・

他に課税されていない条件で計算すると、

原料メーカーは、消費税及び地方消費税等額(消費税の正式名称)として、5万6千円を納め、

製造メーカーは、消費税を8千円納め、指定代理店は、消費税を8千円。販売店も8千円

この様に納めることになります。

これらがすべて納められて初めて、国と地方で決められた率で分け合う形で消費税になります。

因みに、免税事業者という方もいらっしゃいます。こちらは売上総額で決まります。

「じゃあ・・個人商店は、消費税を丸々懐にいれているのか」とお怒りになるかもしてませんが、

免税事業者と言っても、懐に入る分は、(仮受消費税-借払消費税)今回で言えば8千円ですし、

きちんと、消費税は免除かもしれませんが、雑収入計上となりますので、別の税金として、

持っていかれているはずです。

特に、個人商店等の免税事業者は、売れるかどうか判らないモノを仕入れて、定価で売れれば

それで越したことはありませんが、夕方からの割引セールやお得意様値引きなどで、

ちゃんと皆様に還元されていることを、忘れてはいけません。(^_^;)

それでは、皆様!またのお越しお待ち申し上げております。
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